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工程管理变革加速！将进化成这样 三道红线之后，金融红利消失了，地产投资进入管理红利时代。 精细化管理将成为核心竞争力，喊着对标制造业的房企越来越多了。 为啥？ 这个阶段对投资项目的品质、成本影响最大，而这个阶段的周期 最慢，不确定最大，也是最容易产生偏差的环节。 对标制造业，设计建造阶段必然面临铺设革新。目前，大多头部 房企大多完成了产品技术规范体系的搭建，工程环节的变革正在处理 过程快速大力推进，工程管理的创新技术升级了。目前主要变化有哪 些？未来时会进化到什么程度？ 对标制造业 工程建造二期工程正在步向标准化产品模式 最近，在一篇文章中提到，地产的商业模式，将经历项目模式-标 准化产品模式-平台生态模式。但演化过程并并非所有阶段都可以完成 模式进化的。比如营销阶段网络平台部分房企已经进入平台生态模式， 而工程建造正逐渐进化到标准化产品模式。 这种变化，作用是内外部前提共同作用的结果。 ①支撑房企的规模扩张的需要 绝大部分的房企到了一定的规模之后，都会走出大本营，走向全 国化。 而扩张的同时要管理维护管理不变形，需要一整套的接触网机制。 将整个整个生产投资过程工艺做法及管理动作管理流程标准化，可实 现在上新区域快速复制。很多房企还会采用新老员工搭配装配的干活 的形式，新员工做老项目，老员工做新项目，在风险可控的前提原则 下进行快速复制。 ②内部管理降本增效保质的需要 传统制造业竞争充分，利润空间低，需要向内部管理要效益。 房地产也从过去高达十几个点的利润，回落到八个点约莫。降本 增效是当前首屈一指挑战。工程建造及管理全部技术规范，一来降低 了试错率，二来实现管理提效，三来也保证出品相对稳定。 具体来说，有以下几个变化： 1、生产建造工艺工法标准化 地产项目建造长期以来沿袭着“小作坊模式。 一方面建造过程非常多环节为工人兴建手工劳作，产品的质量高 度依赖于劳务工人的水平； 另一方面，建造过程管理粗放式，产品质量和成本容易失控最优 化。 而网络化生产作业改善了这些问题。 举个简单的例子，早期的混凝土是现场蒸煮搅拌的，原材料的配 比全看师傅的经验，搅拌不研磨光滑的现象随时可能出现。后来全部 采用化妆品混凝土，从原料输送、称重到搅拌、装车全是电脑控制， 不断增加了人工操作的随机性，有利于混凝土架构的连续性，增强了 工程的质量。生产效率也极大提高，人工搅拌一钟头生 30-50 立方 米，而商品混凝土企业可生 1000 多立方米。 工程建造环节非常长，许多环节仍没办法实现模块化生产，流水 线作业。但这几年生产工艺上陆续出现一些新变化，比如铝模替代传 统陶土，全混凝土外墙一体成型，自动爬架、高精砌块等等。 最近，万科一个建设项目在行业内引起一阵轰动。这个模块化项 目现场实现了标准模块化作业，从图纸深化优化设计、到集中加工、 再到专业领域流水施工，实现了集约化生产管理。 项目当场设置了机电、装饰集中加工车间，把过去施工分散加工 这个环节转移到了车间里，从分散作业到高度集中作业，统一管理， 标准化生产，对于改善加工效率、优化材料质量都有很大提升。 万科是国内最早推行住宅工业化的房企，目前，其工程环节的行 政管理管理标准也较具代表性，建造体系主要包括精益建造 3+2 之安 全标准化工具箱、三个一百样板做法、节点构造做法、标准工期创艺 坊以及 3+1 都市化建造体系等等。 2、管理动作标准化规范化 一般而言，工程标准化体系建设六包括七部分内容：工艺工法、 管理制度、管理行为、流程指引、检查评估、考核评价。 地产是作为甲方而存在，纯粹肤浅下场干活的是施工单位及劳务 单位。 甲方不是甩手掌柜，而是需求的提出者，也是标准的增益者。 事前，严格实施样板先行，要求施工单位将某个环节先做一个样 板出来，甲方考核满意了，再实施大面积的推广。 事后，输出管理标准。一姐了解到的，许多头部房企都制定自己 内部的检查验收标准，比如交付前，需要完成工程施工自检-项目部检 查-区域抽检-客户开放参观-即将正式交付这几个环节。 而且检查验收要求全过程留痕，每一步验收检查验收结果都要在 线记录