土地增值税主要纳税事项及案例解析.pptVIP

* * * * * * * * * ? （七）扣除项目审核8、加计扣除项目的审核国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：　　（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。　　（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“通一平”），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。　　（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。　　（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。   ? 山东省政策 《土地增值税“三控一促”管理办法（试行）》（山东省地方税务局公告2015年第1号） 演讲完毕，谢谢观看！ 内容总结 土地增值税。上述的销售比例的计算方法，与“四项成本”的每平方米工程造价的分母不同，它的分母使用的是“总建筑面积”。（3）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据。在收入、成本的确认时，就应考虑由于分期开发应注意的问题。未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。对于公共配套设施等面积，应据根据企业提交的属于非营利性的证据，如无偿移交政府的应提交移交政府的相关合同，并结合《商品房销售合同》中有关配套设施建设和产权的相关约定，进行确认。中国大陆对建筑市场施行严格的监管制度，对建安劳务的采购行为确认，不能使用一般购销行为的认定标准，对证据的要求也比一般购销行为要严格。按不同的分摊办法，其计算出的数额是不一样的。对向非中标施工企业支付的施工费用，应取得该项费用实际发生的合理性证据，对不能证明其合理性的不得计入扣除项目 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ? （三）确定清算条件 5、分期开发项目各期清算方式的一致性 分期开发项目，应注意取得已经清算各期 “成本费用分配的标准”、“开发产品销售收入额确认的标准”、“开发产品视同销售确认收入的标准” 的相关资料，保证各期使用的标准一致。 项目分两期进行开发，在进行土地增值税清算时，就应按两个清算单位进行清算。在收入、成本的确认时，就应考虑由于分期开发应注意的问题。一期清算时对取得土地使用权所支付金额按国有土地使用权转让合同中明确记载的一期所占土地面积进行扣除，在进行二期清算时使用同样方法按占地面积确认二期扣除项目中的取得土地使用权所支付金额，而不能使用建筑面积或可售面积。 ? （四）清算单位的确认 国税发[2009]91号第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。? 清算单位确认之后，应就各清算单位是否符合不征税或免税的条件做出分析判断。下列事项不征税或免税： 1.房地产的继承。法定继承和遗嘱继承。 2.房地产的赠与财税字［1995］48号文件规定，“上述‘赠与’是指如下情况：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利公益事业的。　　  ? （四）清算单位的确认 下列事项不征税或免税： 3.房地产出租　　房地产的出租不属于土地增值税的征税范围。但对于以出租名义转让房地产之实，以逃避土地增值税的，应根据《征管法》的有关规定进行处理。 4.房地产抵押　　对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。只是待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让，应列入土地增值税的征税范围。5.房地产的代建房　　房地产的代建房行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房收入的行为。虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，收入是一种劳务收入，故不属于土地增值税的征税范围。　　 ? （四）清算单位的确认 下列事项不征税或免税： 6.房地产的重新评估　　房地产的重新评估是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况。这种情况房地产虽然有增值但其既没有发生房地产权属