【区域研究】—峨眉—峨眉山市区报告.pptx

【商业市场-市场概况】去化周期长，销售风险较大。项目端口：2015年底峨眉市商业存量54万方，按2015年市场走量4350㎡/月，需10年去化周期。土地端口：峨眉推进旅游城市发展，土地端商业供应体量持续走高，2015年土地端最大商业可建面积供应83万方。【商业市场-区域现状】区域市场商业去化差，销售基本停滞。商业备案数据项目2016年4月2016年5月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月峨眉院子4597000000万象中心0000000峨秀湖演艺中心0000000金鼎国贸0000000数据来源：峨眉山市房管局1：区域在售商业2016年4月-9月销售较差，仅峨眉院子4月集中备案4597㎡，万象中心、峨秀湖演艺中心无销售备案。金鼎国贸峨秀湖演艺中心金鼎国贸已停工，万象中心暂停销售，高铁沿线商业打造停滞，市场影响较差。【商业市场-商圈格局】峨眉商圈主要分为城市型商圈与景区商圈，景区商圈以峨眉山为依托，主营特色零售，酒店住宿；消费者以外地游客为主。商圈格局商圈概况城市商圈：老城商圈+东部新城商圈。老城商圈：物业老旧，商业建筑形态为商业街铺，以餐饮、零售等基本业态为主；客群为本地老城居民。东部新城商圈：城市外溢新型商圈，涵盖综合体，商业街物业，业态丰富含购物，休闲娱乐，餐饮等业态，为目前城镇居民重要消费场所景区商圈：以游客为主要客群，主要为色商业街，主营业态为特色零售，酒店民宿。城市商圈，服务居住客群东城商业老城商业老城商圈名山南路东部新城商圈旅游商圈，服务旅游客群金顶南路景区商圈商业综合体运营商业街在建商业街规划打造峨眉山景区【商业市场-风情商业街现状】峨眉山特色商业街集中分布景区周边，竞争激烈，新开街项目处在培育期商家入驻率情况较差，仍有两处在建。现状序号名称运营1水晶广场-复线2马路桥小吃街3景区商品街4峨眉时光5峨眉院子6大佛禅院商业街7象城8七里坪-七里镇在建1高铁站特色商业集群2黄湾小镇规划1天颐温泉特色商业街176老城商圈名山南路东部新城商圈金顶南路景区商圈25128运营商业街在建商业街规划打造峨眉山景区341峨眉时光马路桥小吃街水晶广场-复线特色商业街开街时间商家入驻率营业状况景区商品街自发形成100%马路桥小吃街自发形成98%七里坪-七里镇2011年6月95%水晶广场-复线2015年5月30%大佛禅院——30%峨眉时光-八坊街2016年5月30%峨眉院子2016年9月60%【商业市场-风情商业街价格】景区路凭借地段优势，租金售价领跑区域风情商业街。商业街名字功能定位业态租金面积区间层高空置率招商政策（免租期/装修期）物管费价格八坊街（自持运营）中高端餐饮功能餐饮1F：40-70元/㎡/月30-2000㎡1F：4.5m　70%半年到一年半免租期（根据品牌），三年后每年租金涨8%　5元/㎡/月　——峨眉院子（部分自持）大众住宿功能　　住宿、休闲娱乐1F：30-50元/㎡/月临街小铺10-200㎡　——40%3个月免租期，后续租金年增5%　　5.6元/㎡/月1F：1-1.2万/㎡景区路住宿餐饮功能客栈、餐饮、零售1F：100-150元/㎡/ 月1F：100-400㎡ 2F：200-400㎡ 3F：200-400㎡1F：3-3.5m 　0%无无2.8-3.6万/㎡七里坪-七里镇餐饮休闲功能餐饮、休闲、零售、服务1F：20-30㎡/年500-1000㎡（一拖二）——5%前三年免租————新开街风情商业街处于商业培育期，租金水平较低；景区路商业租金领跑区域风情商业街。景区路商业根据房地产租金反推法预估售价在2.8-3.6万/㎡，地段优势明显。【商业市场-风情商业街业态】特色商业街以餐饮为主，餐饮市场竞争激烈，且休闲娱乐业态不能满足中高档客户需求，为市场空白点。游客偏好消费习惯游客：以峨眉山为核心，慢节奏出游，主要爬峨眉山，偶尔看大禅院，一般不进市区观光。消费偏好高消费游客：以休闲旅游为核心，偏好温泉，特色餐饮，水吧，咖啡厅等场所，现有业态档次不能满足需求。中低消费游客：以观光为核心，主要消费为住宿餐饮，少量采购茶叶等特色商品，现有业态基本满足需求。业态游客偏好度住宿餐饮休闲娱乐零售其他餐饮为主营业态，休闲娱乐类为市场空白【商业市场-商业综合体】峨眉在售商业综合体直接散售接受度较低，需对项目整体打造或引进知名商家带动销售。万华华地财富广场（沃尔玛广场）水晶广场商业功能定位购物中心旅游景点、购物中心商业首次开盘时间2014年12月1日2014年5月商业建筑面积14万方50万主力面积（㎡）10-10060-200销售模式返租销售直接销售+带租约销售成交均价1F：3万1F：2-3万 2F：2万 2F：1.8-2.2万 3F：1万3F：1.2万总价区间20-300万150-300万月均去化速度（㎡）8