圆缘雅居价格方案89.pptx

圆缘雅居价格方案(讨论稿) ; 目录 一、主要竞品分析 二、组团划分 三、销售价格 四、楼层差 五、平面层差;一、主要竞品分析 近期圆缘雅居项目即将面向市场销售，同期推出主要竞品——东方之珠与本项目的竞争较为强烈，因此，对有必要对东方之珠进行研究，以确定圆缘雅居的销售定价。 东方之珠地处南邻工农路，北靠东北大马路，西邻东站街，距离本项目从侧约800米。东方之珠共有7栋多层，房源288套，户型面积区间50—120m2，销售均价约为2920元/m2。;东方之珠上市销售状??;1、户型分析（对比） 本项目与东方之珠户型格局及面积有较大的差别，其主要差别如下： ;;圆缘雅居户型比例;2、户型对比;● 70m2左右的中户型;● 90m2左右的中户型;●三居室大户型;分析： ·通过户型对比，东方之珠户型在一定程度上优于本项目户型。 ·从户型面积的角度来看，圆缘雅居小户型（80m2以下）比重较小，供应量仅为31%，东方之珠小户型比重较大，供应量为57%。东方之珠上市销售的过程中，中小户型旺销，证明了区域中小户型的需求量大，而圆缘雅居户型小户型较少。 ·本项目高层的户型格局多为暗厅是购买者不愿接受的，将会成为销售阻力的重要因素。 ·本项目有两栋小高层，共摊面积较大，相对的使用面积较小。;3、东方之珠项目价格 东方之珠销售均价约为2920元/m2，折扣起价2688元/m2，最高价为3350元/m2。贷款无折扣，一次性付款98折。一楼赠送花园，价格与三楼相同，顶楼赠送阁楼，价格最贵，高于其他楼层350—500元/m2。;楼层差;二、组团划分 本项目竞争对手户型相对较好，因此，本项目应以低价冲击市场，建议7#、 8#为第一组团，以低价入市。打开市场后，9#（多层）以相对较高的价格入市，高开低走的价格走势。届时，本项目的主要竞争对手楼盘存量不多，竞争力大大削弱，本项目将会达到广大购房者的青睐。其组团如下：;三、销售价格;第一、二组团价格状况;四、楼层差 本项目7#、8#一、二层为低商，建议三层为起价，每层加价50元或40元不等，顶层价格下调。9#一层为车库。顶层虽然有花园，但无阁楼，建议顶层为起价，四层为最高价。;五、平面层差 建议本项目小高层（7#、8#）西山房相对于中间同一面积的房型低100 元/m2，东山房对于中间同一面积的房型低50元/m2。多层（9#）西山房相对于中间同一面积的房型低100元/m2，东山房对于中间同一面积的房型低60元/m2楼层差如下：;7#平层差;　 　;9#平层差;