城市CBD新城定量产值规模测算.pptxVIP

01案例规模借鉴定量研判QUANTITATIVEJUDGMENT开发规模——借鉴国内外案例，CBD核心区普遍实现完整的职住平衡国外典型城市CBD规模 国内典型城市CBD规模CBD名称占地面积（k㎡）核心区占地面积（k㎡）核心区居住建筑面积占比（%）综合区居住建筑面积占比（%）松岛新城53.45.7740%65%匹兹堡25.52.438%75%CBD名称占地面积（ha）核心区占地面积（ha）核心区居住建筑面积占比（%）综合区居住建筑面积占比（%）珠江新65%徐汇滨江4408740%65%金鸡湖512.898.650%60%匹兹堡松岛新城珠江新城徐汇滨江金鸡湖CBD28核心区272613252322427814242019151251811109613徐汇滨江XuhuiRiversidePark松岛新城SongdoInternationalCity珠江新城ZhujiangNewTown总部经济和金融、科技、商务等高端产业集聚，商服占比较大辐射长三角、影响全国的高新技术服务业创新高地，商服和居住为主国际商务区为核心，高科技产业及物流产业组群占比较大结论——核心区建筑规模配比约为商办商业：居住=75%：25%?；综合区建筑规模配比约为商办商业：居住=20?%：80%?定量研判QUANTITATIVEJUDGMENT02产值需求估算商办用地估算陆家嘴金融城占浦东新区GDP约1/4人均办公面积标准值：10~20平米2035年常熟经济开发区GDP预估（亿元）2035年中央CBD区域GDP预估（亿元）中央CBD商办需求体量预判产业需求建筑规模=4万人*6~15平/人=24万平~60万平CBD名称占地面积（h㎡）建筑面积（万㎡）容积率北京商务中心6上海浦东陆家嘴1704182.4天津于家堡3869502.5苏州工业园区湖西98.64002.8无锡太湖新城1824552.5假设人均GDP产值50万CBD片区承载第三产业人口数量预判2035年CBD区域产业人口预估（万人）对比陆家嘴金融核心区历年GDP约占浦东新区GDP的1/4，2035年中央CBD片区预计GDP为310亿，GDP增加值约为200亿。假设人均GDP产值按照50万计，即，中央CBD未来新兴产业人口约为=200/50=4万人平均净容积率为2.5产业需求下商办用地规模=（24~60）万平/2.5=10公顷~24公顷定量研判QUANTITATIVEJUDGMENT02产值需求估算商服用地估算借鉴成熟案例的占地规模配比经验区间：产业部分：商服部分=3:1～4:1产业带动商业配比区间借鉴（类比区域借鉴）参考案例产业定位功能占地配比商务办公商服国际对标首尔数字媒体城传媒、娱乐、软件信息56?32?新加坡纬壹科技城生物科技、环保技术、电子信息55?20?国内参考金桥生产性服务业功能区电子信息、软件34?16?长风生态商务区金融投资、科技信息、商贸47?13?经验值区间——40?-60?15?-20?商办用地规模24公顷~48公顷假设产业对商服配套的带动比例为3：1商服需求占地规模=10公顷～24公顷*1/4=3~6公顷假设人均居住面积35平米居住用地估算居住需求规模=居住人数*人均需求面积核心客群：新兴产业人群新兴产业客群（6万）*在CBD区域居住比重（假设50-65?）=3~4万=3万～5万人*35平居住客群预测=105～175万方居住人群3~5万假设平均容积率为2其他客群：外围吸引客群规划片区总占地面积约占经济开发区的1/50，未来新增常住人口吸附率约占常熟经济开发区未来新增人口（30万）的1/50，约为0.6万居住用地规模=（105~175）万平/2=53~88公顷定量研判QUANTITATIVEJUDGMENT03CBD规模总结（1）第三产业比重法估算规划期末常熟经济开发区第三产业的建设总量Mo：公式1：Mo=P*c*d*A其中：p为规划期末中心城区人口数，应包括统计户籍人口和流动人口在内；c为规划期末中心区人口的就业率；D为规划期末的第三产业就业比重；A为第三产业岗位平均占用建筑面积指标。46*91*20*15=136万平方米预测规划期末常熟经济开发区CBD就业占第三产业就业中的比重Q根据常熟市发展规划，到2035年,常熟金融业增加值占GDP比重超过25，争取达到30左右；此外根据常熟市统计年鉴，CBD就业占第三产业就业中的比重表现出近似直线延展的特征，选取一元线性回归法计算，得出Q值为10。（2）人均指标测算法计算规划期末CBD的建设规模M公式1：M=P*N其中：p为规划期末中心城区人口数，应包括统计户籍人口在内；N为相应级别城市建设CBD的人均建筑面积。已知2035规划期末常熟市经济开发区人口规模46万人，与表1中第四类地区级人均0.32㎡/人乘