融科智地项目商业专题市场策划报告(下).docVIP

第三部分 商业规划篇 一、本项目商业规划的原则 ——与项目整体定位及商业定位保持一致性； ——在项目商业价值最大化与市场效率最大化之间寻求平衡； ——满足社区配套与区域配套之双重要求； ——达到提升项目整体形象与住宅品质的目的。 二、商业主题概念规划 根据商业业态、经营主题、商业功能定位拟定本项目商业规划设计主题概念为： 家庭生活商街 （HomeStreet） 其目的主要是为社区生活配套服务，它包括以下含义： ——以“家庭为单位”的商业街； ——便利的“一站式社区商业中心”； ——将购物、休闲、娱乐、健身与居住融为一体，商业与生活密不可分，“商业即生活”； ——极具人文和亲和性的“邻家铺子”。 ——其业态包括便利店、专卖店、专业店、超市等，规模小、档次高、注重家庭服务，相对安静，能够提高社区档次和项目形象。 三、项目商业功能布局 1、本项目商业功能细分及指标要求 本项目社区商业应包括以下为家庭生活服务的功能性商铺或服务中心（见下图）： 规划设想将上述各功能布置在社区中，其面积指标如下表： 功能 店铺 店铺数量 建筑面积( M2 ) 业态表现 服务 范围 休闲 酒吧 3 1000 专业店 区域 咖啡屋 3 1000 专业店 区域 休闲中心 1 2000 专业店 区域 文化 文化用品店 1 70 专业店/专卖店 社区 音像制品店 2 160 专业店/专卖店 社区 摄影彩扩店 1 200 专业店/专卖店 社区 书店 1 150 专业店/专卖店 社区 书报滩 3 100 专业店/专卖店 社区 娱乐 娱乐城(包括KTV、卡拉OK、舞厅） 1 3000 专业店 区域 日常购物 超市（包括菜场、净菜场） 1 4000 超市 区域 服装店 3 200 专业店/专卖店 区域 鞋店 2 160 专业店/专卖店 区域 化妆品店 2 160 专业店/专卖店 区域 鲜花礼品店 4 240 专业店/专卖店 区域 日杂用品店 2 200 便利店 社区 保健卫生 美容美发店 3 720 专业店 社区 健身中心（可设在会所内） 1 1000 专业店 社区 卫生所 1 500 专业店 社区 药店 1 500 专业店 社区 餐饮 西点屋 1 1000 专业店 区域 餐馆 1 5000 专业店 区域 小型餐饮店 2 200 专业店 社区 社区公共 服务 社区活动中心（可包含在会所内） 1 700 社区 邮局 2 300 社区 银行 2 400 社区 电讯（包括公用电话/移动通讯） 2 300 社区 维修店 1 120 社区 洗衣房 1 70 社区 家政服务 1 50 社区 其 他 1500 合 计 50 25000 （上述指标在规划设计时可适当调整） 确定上述各类功能及面积指标的理由： 业态定位要求的功能或规模； 城市居住区规划设计规范所要求的各项商业功能及标准； 根据市场调查或访问得到的各类商铺经营者所要求的营业面积。 2、功能布局 如上图所示意，设想将项目商业功能划分为四个部分布置，其中： 解放大道商铺为“格调生活文化购物区”，包括日常购物、文化等功能，以经营服装、鞋类、化妆品、日用百货、鲜花礼品、书店、音像制品等为主； 十字内街（解放南路和新马路）为“温馨社区公共服务区”，包括公共服务，卫生保健等功能，以经营健身、美容、药店、家庭生活服务、邮电通讯为主，主要为社区居民购买力提供服务； 京汉大道为“动感地带娱乐休闲区”，包括休闲、娱乐、餐饮等功能，以经营酒吧、咖啡厅、休闲、娱乐城、餐饮为主； 三阳路为“超市”，为区域性城市商业，经营日用品及生鲜蔬果。 采取上述布置的原因： ——各类商业功能可以适当集中或相互融合形成一个区域； ——考虑道路的不同性质特征； ——一般情况下，为区域配套的商业布置在外围，为社区配套的商业布置在内街（地块内“十字街”）。 有关商业功能分布及相关指标如下： 功能分区 主要功能 所在道路名称 占地面积（M2） 建筑面积(M2) 建筑层数 格调生活文化购物区 日常购物、文化 解放大道 3500 3340 1 温馨社区公共服务区 公共服务、卫生保健 解放南路 3000 4660 1 新马路 3000 1 动感地带娱乐休闲区 休闲、娱乐、餐饮 京汉大道 9400 13000 2 超市 日常购物 三阳路 2300 4000 1 合 计 23200 25000 在本项目功能布局中，除了京汉大道商业建筑规划为2层外，其他均为1层，这是因为： 1、根据市场调查结果，本商圈商铺大多没有2层，仅有部分有2层或明或2层以上，但出租率较低； 2、根据专家访谈结果表明，大多数认为本地块商业不要作2层； 3、根据销售经验，2层商业售价低（本片区2层只有1层的1/2左右），销售速度较慢，对本项