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科达·天意华苑竞品分析 2022-5-13 竞品专题：天意华苑—前海首排，户型丰富，低价策略 天意华苑 本案 企业品牌：科达 建筑规模：47万平米 产品类型：双拼/联排/四合院 开盘时间： 预计8月份 开工时间：2012.9 交付时间：未定 建筑风格：新中式风格 依托资源：小珠山、海景 科达天意华苑项目概况 位置 滨海大道与海西东十五路交汇处 开发商 青岛科达置业有限公司 产权 70年 占地面积 17万平米 建筑面积 47万平米 容积率 1.8 总户数 854（房管局备案） 产品类型 四合院别墅、高层 停车位 62（地下） （地上）=3090 绿化率 40% 价值点概括 开发商：开发商名气较高； 资源：地势平坦，南侧无遮挡，属于一线海景； 层次：四合院风格，调性独特；瞰海高层无遮挡，但市场接受度不高； 产品：高层户型面积60-150平方米，受众范围较广。 “宜居为主，度假为辅”的高端滨海风情社区：旅游地产、低密度居所 竞品专题：天意华苑—一期定位不准，市场接受度不高，二期迟迟未动工，影响市场形象 目前二期尚未动工 一期别墅实际销售仍是个位数 一期高层前期推售5#6#9#10#，后加推2# 15年预计加推余下高层 2013.11.2，推出四合院别墅：15#、16#、17#、20#、21#、22#、23#、25#。 2022-5-13 竞品专题：天意华苑—一线海景，高层70-200平，户型面积丰富 优势：卫生间全明； 劣势：5#中间90㎡，9#中间92㎡南北不通透，景观视野较差，局部看海。容积率高，科达13栋而我们6栋；楼间距低，采光，视野，舒适度差；高层朝向不齐； 高层 91平 125平 193平 148平 竞品专题：天意华苑—合院别墅接受度低，中式合院别墅地上面积260-280平，赠送200平地下面积 别墅 私密性差，（四户在一个院里），刀把户型，别墅南向280㎡户型还可以。但是北向260㎡户型类似“L”型，卧室北向。样板间粗糙，管物业理跟不上； 2022-5-13 竞品专题：天意华苑—产品不占优势，大打价格战 区域内科达·天意华苑率先降价，均价7800元/平的价格销量有所增长，但随着竞品价格调整后劲不足，促使价格灵活变化，意向客户洽谈价格可能性变大。随着好户型好楼层的去化殆尽，去化速度减缓。 关键节点回顾 营销节点 5月 7月 9月 10月 11月 奠基仪式 2012年 项目工地大牌面世 开始认筹 11月2日开盘 2012年5月9日：奠基仪式 2012年7月项目工地大牌面世：工地未动工 2012年9月下旬：参加各个阶段的房展会，展厅较大，较为华丽 2013年8月初：于东营进行产品推介会 2013年9月中旬：开始认筹，临时售楼处启用 2013年10月上旬：售楼处正式进驻 2013年11月2日开盘：首推10#高层住宅与部分别墅产品，其中10#户型为87㎡、92㎡两种，共计132套 2014年7月，加推4#及2#中间户，192及146平大面积户型，销售情况较差 营销中心开放 房展会 东营推介会 2013年 9月 临时售楼处启用 2014年 7月 加推4#及2#中间户 优惠：目前案场执行价格优惠为95折，可通过经理申请更大优惠，较为灵活 价格：下半年迫于市场及年度销售指标，率先降价。打出5777元/起的价格广告。 目前成交均价约为7200元/平 价格分析 小结 工程进度 面世时间较早但工程进度滞后，前期较长 产品价格 开盘前项目推广调性较高，产品价格预期高 推广特点 主要在青岛市区以及省内其他城市外展为主 由于项目定位为“宜居为主，度假为辅”的高端滨海风情社区，以旅游地产客户为主要购买人群，推广主要在外地进行，但由于价格制定较高，对于别墅来说也是销售中的一个难题。 二期迟迟不开工，极度影响形象 开始定价过高，后期大幅降价，老客户问题不易解决 14年下半年主要以电商、渠道拓展为主，线上动作较少