房产项目管理培训.ppt

房地产项目管理办法 ;第一章 总 则 ;第二章 征地阶段 ; 第五条 经过前期的筛选、接洽和分析，对合适企业发展的项目用地，由项目管理部组织相关部门进行研讨，研讨会上需要准备该项目的初步可行性分析、市场调查分析、成分分析和双方合作条件等相关资料，并在研讨会的前三天送达到参会的部门及主管领导，凡到会的部门及主管领导，在会前必须认真、客观地分析和准备拟开发项目的相关资料，在会上积极踊跃、高效快捷地研讨，从而提高会议质量。 ; 第六条 项目管理部需将???讨会上对该项目的意见和建议，进行归纳总结，并呈递集团公司总裁和总裁班子进行审议决策。 第七条 经集团公司总裁和总裁班子决策实施的项目，由项目管理部负责拟订合同。合同中所有涉及到条款的约定，必须经集团董事会和法律顾问的商议通过，方可签订。 ;第三章 项目立项阶段 ; 第十条 工程技术部门针对该项目的住宅技术设定进行深入广泛的调查分析，提供二至三个方案，并研究确定项目的产品定位。 第十一条 预算部门需对工程技术部门提供的住宅技术设定方案，广泛收集相关市场价格，在确定时间内科学、客观地进行住宅成本测算和分析。 第十二条 财务部门、预算部门、营销部门与项目管理部门根据上述部门提供的资料，结合公司以往开发项目的经验，对该项目进行全面、深入的可行性分析并研讨。; 第十三条 项目管理部门应及时掌握本行业相关政策法规，组织规划设计单位对项目的规划设计方案进行招投标和专家评审，并确定规划设计单位。 第十四条 由项目管理部门的主管领导召集各相关部门进行研讨,初步确定拟开发项目的产品定位、市场定位、成本控制范围、项目开工时间和开工量等，呈报总裁和总裁班子进行审议决策。 第十五条 由总裁班子确定该项目的物业管理公司，并在项目立项阶段参与介入项目的可行性研究、规划设计等工作。; 第十六条 项目开发的整体工作计划一经董事会确定，相关业务部门必须制订科学合理、切实可行的工作计划和实施方案。主要有： 1、项目融资方案及资金使用计划； 2、前期手续工作计划； 3、住宅技术体系设计方案； 4、工程施工进度计划； 5、营销方案推广计划。;第四章 初步设计阶段 ; 第十九条 工程技术部门在此工作阶段，根据项目产品的总体定位，对需要甲供、甲控材料进行广泛的市场调查分析，并提交分析报告。 第二十条 初步设计阶段有关工程技术方面的问题，工程技术部门要全面系统地分析，进行技术解答，尽量减少在施工过程中频繁的技术变更，而不便于成本控制。 第二十一条 项目管理部门负责联系、协调和选择地质勘探部门进行该项目的地质勘探工作，签订《建设工程勘察合同》，并提交工程技术部门进行初步设计。 ; 第二十二条 房产公司在初步设计阶段，必须充分了解消费市场，对项目的户型设计、面积比例和公建配套等进行分析，并提交相关方案。 第二十三条 项目管理部会同合同预算部门结合住宅技术设计标准和成本控制，负责与设计单位签订《建设工程设计合同》。;第五章 施工前准备 ; 第二十六条 工程技术部门在施工前必须严格审查施工图纸的设计，组织施工图纸的审核和优化，对施工图纸的设计问题作到事前控制。 第二十七条 工程技术部门在施工前负责组织项目的招投标工作和各项施工前的准备工作，由合同预算部门负责签订《建设工程施工合同》和《建设工程委托监理合同》。 ; 第二十八条 项目管理部会同预算部门根据施工图纸设计，在确定的时间内进行施工图预算，为工程部门的招投标工作做好经济标底。 第二十九条 营销部门在施工前做好项目的营销推广工作。 第三十条 项目管理部门会同按揭部门必须完成房屋面积的测绘和《预售许可证》的办理工作。 ;第六章 开工阶段 ;第七章 施工阶段 ; 第三十四条 施工阶段是整个项目开发中非常重要和时间较长的工作时期，随时都有一些突发事件需要及时解决，因此各部门在此阶段业务的信息要及时准确地沟通，解决办法要科学合理。 第三十五条 工程技术部门在施工阶段全面负责和实施项目的质量控制工作，主要是原材料的控制、配套设施的检验等。 ; 第三十六条 工程技术部门在施工阶段全面负责和实施项目的进度控制工作，主要是按照施工总周期目标，监督计划的执行。 第三十七条 工程技术部门在施工阶段全面负责和实施项目的成本控制工作，主要是根据确定的成本控制目标，审查施工组织设计和施工方案，控制工程款