中国商品房价格长期上行的政策性因素分析.docx

PAGE 最新 精品 Word 欢迎下载 可修改 中国商品房价格长期上行的政策性因素分析 北京市社会科学院经济研究所，丁** 内容**本文从政策学的角度，采用实证分析的方法，剖析中国商品房价格以及相关变量之间的联动走势和政策性成因。文中提出，商品房价格后期的持续走高背离了市场的真实价值，其政策性原因是对土地总量的行政化控制以及金融稀缺资源向购房市场的倾斜。本文认为，通过实行土地供应量与房价指数联动机制以及灵活运用货币政策等组合手段，未来中国商品房价格可能呈现高位窄幅震荡缓慢上升的趋势。 **房价泡沫政策因素 中国房地产市场脱胎于传统的经济集权控制体制，某种意义上讲，中国房地产市场的成长过程，也就是经济管制松动退却乃至被“新经济规那么〞逐步取代的过程。然而，我们应当清醒地看到，这个过程至今尚未完成，正在形成之中的“新经济规那么〞既非市场规那么也非方案规那么，而似乎是通过试错在行政垄断和市场效率之间寻求平衡和妥协的产物。这就决定了变革中的中国房地产市场的最大特色是，行政垄断力量在房地产市场供需双方的较量和博弈中居于主导地位，进而在房地产价格的形成过程中发挥着不可或缺的特殊作用或者说行政垄断力量局部转化成了房地产价格形成的政策环境。从土地的供应财政金融政策的价值取向，到房地产企业的市场准入制度潜在购房者的融资渠道等无不与正在演变之中的政策环境休戚相关。判断和把握商品房价格的现状和走势，必须研究房地产业的政策环境以及政策效应。 中国房价的走势及政策性成因分析 根商品房销售均价〔图1〕，我们可以看到，房价低位蓄势盘整以高位滞胀外间的房价逐年递增的走势根本反映了房价长期上涨的趋势。 图1 商品房销售均价 数据来源：中经网统计数据库 数据来源：中经网统计数据库 为便于对政策环境变化所产生的房价效应进行分析，本文依据房价涨幅土地购置面积商品房销售面积等不同特征，可将这十年房价走势划分为三个阶段： 第一阶段，这一阶段房价温和上升，与此相伴随的是开发商土地购置面积迅速上升〔图2〕以及商品房销售面积的快速增长〔图3〕。这一阶段的主要政策特征和效应是：2022年政府在力图扩大内需以应对亚洲**的背景下，通过出台购房按揭贷款政策，使金融资源向购房市场倾斜，从而刺激和支持了房地产需求市场的上扬。同时商品房供应市场和资本市场已开始允许民营企业准入，开发商多种主体竞争的繁荣局面业已形成。同时，土地供应市场尚未纳入统一管理，土地以协议出让等形式交易，这一阶段尽管政府在土地管理环节经验缺乏，交易过程存在许多问题，有待标准和改进，但值得关注的是，土地供应的决策实质上是分散的，从这一层面上讲，土地供应市场不是单一的供应主体，主体之间存在某种程度的竞争性，土地价格上涨一定程度上会刺激土地供应量的增加。由于土地供需双方商品房供需双方均呈现对称的多元化主体格局，土地商品房供应和需求市场均存在一定程度的市场竞争，价格的变化能调整供需双方力量的比照，整个房地产供需市场开展比较均衡。即随着房价的上扬，带动土地价格的提升，进而刺激土地和商品房供应的增加，从而平抑了房价的过度增长。 图2 房地产开发企业土地购置面积数据来源：中经网统计数据库 数据来源：中经网统计数据库 图3 商品房销售面积数据来源：中经网统计数据库 数据来源：中经网统计数据库 第二阶段，这一阶段房价进入了快速增长时期〔图1〕，与此相伴随的是商品房销售面积同步快速增长〔图3〕，然而开发商的土地购置面积却没有同步增长，而是处于箱式波动状态之中〔图2〕，同时，值得注意的是，土地交易价格却一直处于上升通道之中，且土地交易价格指数呈现为高位波动〔图4〕。这一阶段的主要政策特征和效应是：由于土地的国有性质，土地协议出让缺乏透明性，为土地出让的权力寻租提供了温床。正是在对土地协议出让政策的一片质疑声中，2022年政府出台了关于土地出让实行“招拍挂〞的政策，2022年政府又出台了要求严格执行“招拍挂〞政策的所谓“831大限〞。“招拍挂〞政策对防止国有资产流失杜绝土地出让环节的腐败行为起到了积极的作用，然而，与“招拍挂〞政策相伴随的是对土地供应总量的行政化控制。从经济学的角度看，土地供应总量的行政化控制对充分利用市场价格机制优化土地资源供需配置具有一定的弱化作用。首先，决定土地供应量的市场调节机制削弱了，这一时期土地供应并没有依据房屋价量的快速上涨而加大市场投放量，反而土地投放量的波动不前刺激了房屋价格的进一步上涨。因为土地供应量表现为相对减少了，那么意味着未来的房屋供应量将相对短缺，短缺的预期一旦形成