东丽湖天津华侨城项目建议书-331.pptxVIP

编制：卓越东方 时间：2011年03月 版次：V1 版本：讨论稿; 本项目建议书应严格保密，并受双方签订的保密协定约束。 东丽湖管委会同意不向本项目相关以外的任何人展示、阅读或传递由卓越东方提供的与此项目相关的资料。 在东丽湖管委会和卓越东方签署正式协议以前，本项目建议书的知识产权归卓越东方所有，项目建议书中的内容不能东丽湖管委会向任何第三方透露。 如果决定不进行本项目或者选择另外的专业服务公司，东丽湖管委会应将本项目建议书归还卓越东方，并保证没有???存本项目建议书的复印件。; 感谢天津东丽湖和天津华侨城各位领导给予卓越东方展现专业、进行真挚交流的机会！ 通过前期的简单沟通，结合卓越东方10年传统行业咨询服务经验，以及我们最近五年来对城市运营、特色主题地产咨询方面的经验，我们草拟了本咨询作业简要说明书，以作为本次沟通的基本纲要与说明。 由于属于非正式咨询作业，我们所能了解到的项目信息比较有限，故而本咨询作业项目书可能会与贵单位实际状态与需求存在一定的偏差，还望各位领导予以理解并及时指正。 此处唐突抛出的一些观点、建议，仅可作为天津东丽湖和天津华侨城相关领导审视我们作业思路与方法的参照，而非实际可行性方案。若有机缘携手，我们定能在深入调查研究、反复论证、集体创意的基础上，提出真正可行而实效的操作方案，协助天津东丽湖和天津华侨城达成理想的市场业绩，实现战略突飞！ ;第一部分 大势研判 京津冀发展大环境 滨海新区作为发展极 旅游开发趋势 商业地产开发热潮 东丽湖面临的竞争 东丽湖脱颖而出 ;目 录;大势研判—东丽湖处于京津冀城市圈;大势研判—东丽湖地处京津冀城市圈的核心区;大势研判—东丽湖区域与滨海新区协同发展;大势研判—商业地产开发和旅游地产开发渐成热点;大势研判—东丽湖区域发展面临激烈的外部竞争;大势研判—东丽湖区域发展面临激烈的外部竞争;大势研判—东丽湖区域如何在竞争中脱颖而出？;目 录;项目评估与突破—东丽湖区域产业精准定位;项目评估与突破—功能布局的匹配性与可行性分析;项目评估与突破—业态定位、资源对接与招商落地;项目评估与突破—商业物业与各板块功能的联动;2015年;;项目评估与突破—旅游与商业的完美结合;项目评估与突破—促进发展、就业和稳定的平衡;目 录; 第三部分 项目合作内容与工作步骤 ;项目 启动前; 第三部分 项目合作内容与工作步骤 ;目 的;目 录;《项目工作计划》 《项目阶段成果和工作进度审核时间》 《初步的数据要求清单》;模块1A 宏观环境分析;分析和评估目前的公司战略与资源 优势 资源 发展战略 对项目的期望 分析和评估项目地块情况 区域环境及未来规划 地块自然、地理及人文环境 交通连接性 可视性 地块规划指标;主要任务;确定各商业模式的关键成功要素 结合地块条件进行市场可行性及财务评估，评估各模式的优势和劣势 决定最终采用的定位及商业模式方案 ;目 录;制定项目开发目标 项目面临的内在约束条件 项目面临的外部市场机会 客户预期目标 项目开发目标;确定项目可能商业开发方向 评估各种商业类型的市场可能性 评估商业开发方向的财务后果 确定总体开发方向 形成商业各物业组合配比 形成商业总体开发定位及规划 形成初步市场定位;分析市场定位规划下的财务 开发成本 收益与费用 持有经营收益与费用 开发现金流分析（投资、、经营及融资） 资金缺口分析及融资策略建议 投资回报 风险分析 根据确定的市场定位，进行详细的专项财务分析;结合拿地及建设情况，分析各种可能的开发分期方案与开发模式 分析各种分期方案与开发模式下的财务后果 结合财务分析的情况，确定开发分期策略 结合财务分析的情况，确定开发模式;目 录;结合调研定位，整理设计概念与思路 结合调研定位及规划，设计平面布局交通分析图等 结合拿地条件和财务分析的情况，确定主要技术经济指标 ;目 录;《主力客户物业需求清单》 《签署主力客户租赁意向书或协议书》;《各楼层和区域业态定位与规划布局图》 《店铺分割图》 《交通与动线规划图》;制定产品规划建议，为规划设计提供输入条件： 平面规划 交通组织建议 室外空间设计建议 建筑设计建议 业态剖面布局与平层布局 建筑、机电、工程需求建议 典型商家物业要求 室内空间设计建议（交付标准） 对接规划设计院工作 ;提供水机电设备设计需求建议 提供设备设施设计审核建议 提供车流及停车场设计审核建议 提供项目物业需求，管理用房需求以及物业管理技术指标需求建议 协助管理公司制定商业物业管理制度;目 录;跟踪租户市场动态 根据组合市场动态和商业业态布局规划，设计租户品牌组合;根据租户市场情况和租户组合，设计招商策略及推广策略； 制定境内外招商推广计划方案并组织实施。 ;