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2015 2015 年房地产业静待春回 近日，国家统计局公布了 2014 年度经济数据，包括全国房地产数据。从经济层面看， 2014 年全国 GDP 实际增长 7.4%，创了 1991 年以来 24 年新低，说明中国经济正在经历由高增长转向中增长的“阵痛期”，正如蛇蜕皮一样，不经历阵痛，也就难以获得新生。发达国家皆走过这样的历程，尤其是日韩等东亚国家更为典型。 经济增幅下滑，与房地产市场降温有一定关系。经济增长有所谓的“三架马车”：投资、消费和净出口。2014 年，对经济增长拖累最大的是投资，全国固定资产投资同比增15.7%， 相比 2013 年 19.6%，降幅明显。而导致投资降速的“元凶”，正是房地产，2014 年全国房地产开发投资增长 10.5%，相比 2013 年的 19.8%，降幅更加显著。因此，在很大程度上， 是房地产业拖累了经济增长。 那么，2014 年的房地产市场，是否真如很多人预期的那样崩盘了吗？非也！大体而言， 房地产指标体系可分为两类：市场指标和建设指标。从建设指标来看，2014 年确实比较糟糕。 其一，2014 年，全国房地产开发企业房屋新开工面同比下降10.7%，而 2013 年同比上涨 13.5%。回顾过去十几年，除了 2014 年，只有 2012 年出现 7.3%的同比下跌，也即 2014 年房屋新开工增幅，创了过去十几年最低值，反映了房企拓展不积极，同时也包含有保障性安居工程推进节奏放缓的因素。 其二，2014 年房地产开发投资增长 10.5%，创了 1998 年以来最低值。由于房地产投资与建设活动，可以拉动上下游几十个行业，所以正是这两个指标的异常低迷，严重拖了经济后腿。 从市场指标来看，2014 年还不算很糟。其一，2014 年全国商品房销售面积同比下降7.6%，而 2013 年增长 17.3%，相比而言，确实大降温；但相比2008 年 14.7%的降幅，又不算特别悲惨。 其二，2014 年全国商品房销售均价上涨 1.4%，虽然涨幅远小于过去多年的平均水平， 但毕竟没有整体下跌，同样强于房价下跌 1.7%的 2008 年。在 2014 年楼市如此不景气的情况下，全国房价基本平稳，已相当不易。 其三，2014 年全国房地产开发企业土地购置面积同比下降 14%，房市降温后，开发商拿地热情迅速下降，但这一跌幅要小于2008 年的 18.9%，也小于 2012 年的 19.5%。 其三，2014 全国房地产开发企业土地购置均价同比增长 17.5%，仅比 2013 年回落 5.5 个百分点，且高于过去十几年平均涨幅，大幅强于同样是楼市降温的2011 年：地价下跌2.3%。“房冷地热”现象，有些奇怪，尤其是一线城市土地溢价率仍然较高，这点明显区别于 2011 年，这让那些想要补充“面粉”的开发商，迷惑、无奈、痛苦。 其五，全国70 个大中城市房价指数，2014 年 5 月开始环比下跌，也即入冬，并于7 月环比跌幅创近十几年最大值：1.2%。但其后，环比跌幅持续收窄，12 月份只有 0.4%，其中 一线城市总体看已率先止涨反弹。如果看二手房，则一线城市已于11 月份止跌。所以，一线城市最佳抄底时间应是 9 月和 10 月！ 其六，全国一二线城市的商品住宅成交量，2014 年前三季度经历了明显收缩，但随着 9 月 30 日“央四条”的出台，10 月份成交放量，12 月更创年内最大成交量，其中部分城市创了历史最高值，市场见底反弹迹象明显。 总而言之，回顾 2014 年，房地产业总体出现显著降温，但我们必须理性而全面的看待诸多指标，建设类指类确实很差，创了 1998 年以来的新低，对经济增长构成明显冲击。但市场类指标并不算太糟，至少强于 2008 年，而且一二线城市已于四季度出现成交量复苏态势。当然，就市场类指标而言，也必须看到广大三四线城市库存压力依然山大，很多楼盘滞销，很多中小房企还在苦苦挣扎，甚至有老板被迫跑路。 展望 2015 年，房地产业肯定强于 2014 年。从外部环境看，经济继续走弱，2015 年GDP 增幅可能下滑至 7.3%，但也注意了保增长压力巨大，财政政策和货币政策还将继续宽松， 尤其是降息降准将有助于楼市企稳反弹。由此也会传导至个人房贷，必将进一步宽松，针对 大型优质开发商的融资，也会有所放松。MBS、专项债、REITs 等金融工具的建立与推进， 将为房地产输入更多中长期的流动性。 从行业内部形势看，房地产调控还将沿续2014 年放松的势头，应该还会进一步加强， 尤其那些市场偏弱的二三线城市。而市场类指标，还会继续好转，全国商品房成交面积与均价，全国购地面积与均价，表现皆强于2014 年。而2014 年非常糟糕的建设类指标，开发投资与新开工，将会有所企稳，可能不会明显反弹，但至少不