房地产同策：杭州某地产东湾市场评估及产品策划建议.pptVIP

06年1月至07年7月以来，下沙区域市场累计供应3747套，去化4331套。 06年区域供应量不大，共推出1484套；07年4月、6月区域供应集中放量，共推出2263套，主要来自临江项目伊萨卡国际城、野风海天城、中庆第6大道以及之江铭楼。 06年区域成交平稳，共成交1881套；07年以来成交量呈显著的上扬趋势，共成交2450套，其中7月达到历史成交新高，去化近800套，环比上月的544套上涨47%。 区域累计供求比基本位于1以下并略有波动，至07年7月为0.89，市场总体呈现供不应求的局面，需求市场表现日趋旺盛。 下沙市场供求对比 第五十一页，共九十九页。 下沙市场价量趋势 06年1月以来，区域市场成交价格总体趋势平稳，成交价格主要在5000-6000元/㎡区间浮动。 06年2月，由于天元2005、佛雷德广场、华元梦琴湾等几个区域中高价位楼盘的集中成交，使得该月均价达到区域至今的成交价最高点，达5930元/ ㎡ 。 07年1月以来，随着成交量的显著增加，区域价格亦呈稳步上扬；至07年7月区域均价5670/ ㎡ ，环比上月的5320/ ㎡上涨6.6%。 第五十二页，共九十九页。 下沙市场各房型供应与去化比例 目前下沙楼市供应产品以二、三房为主，辅助以一房、四房以上以及复式房型；购房者对中小面积段产品接受度最高，一房、二房均达到100%去化，舒适型三房亦达到92%以上去化；由于四房以上以及复式的面积段及总价较高，市场消化较慢，但由于其供应绝对量低，仍保持了较高去化率。 房型 去化率 一房 100% 二房 100% 三房 92% 四房及以上 42% 复式 49% 第五十三页，共九十九页。 下沙市场在售楼盘未来1年存量 截至2007年7月31日登记可售数量 主力在售楼盘未来一年内预计推案量 1296套 案名 预计推案 海天城 907 伊萨卡 1578 多蓝水岸 1244 阳光华城 1000 中庆第六大道 550 福雷德 600 约5879套 约7175套 以2007年度前7个月销售期去化2450套的销售速度估算，加上区域市场内客户住房需求基本得到满足，未来1年内市场供应可谓充足、甚至过剩。 作为开发区，下沙地区近几年年土地挂牌与住宅上市比较集中。虽然区域内原住居民以及产业客户构成的消化主力已帮助去化大量的产品，但是开发体量偏大，上市集中，市场仍然有较大的房源存量。 第五十四页，共九十九页。 下沙市场未来2-3年预计推案量 2006-2007年，下沙地区共挂牌出让包括保利获得地块在内的几幅住宅用地，这些土地无疑将成为未来2-3年的住宅供给主体。尤其土地出让时间、开发周期近似的情况下，未来定将出现更大规模的住宅集中上市。整体来看下沙区域房产市场在未来竞争态势严峻的情况下，很可能即将步入“产品时代”，差异化、个性化产品将成为市场竞争要素。 未来土地供应 开发商 地块面积 (亩) 占地面 （㎡） 住宅 总建筑面积 （㎡） 容积率 未来供应 户数预估 （套） 杭政储出[2006]51号地块 世茂集团 415 276704 618885 2.2-2.3 6180 杭政储出[2007]2号地块 南京朗诗 109 72743 178220 2.45 1800 杭政储出[2007]18号地块 北京金隅 352 234840 370892 1.8-2.2 3700 总计 ——　 876 584287 ——　 11680 注：该表为除本地快外已明确的3幅地块供给 第五十五页，共九十九页。 重点竞争市场解读之内部竞争 内部竞争突出特点 后续供应量惊人 当前可售存量大 同质化风险较高 第五十六页，共九十九页。 第四部分：本案开发策略导出 第五十七页，共九十九页。 本案客户竞争优劣势列举 一主三副规划副城 景观生态资源出众 内外交通较为顺畅 具备一定产业支撑 项目自身规模庞大 距离城市核心较远 区域配套成熟度低 周边工厂企业众多 区域人气稍嫌不足 地块形状略欠规整 杭州整体市场向好 区域市场价量双升 临近区域人气炒热 配套建设逐步上马 当前价格具竞争力 地铁建成尚需时日 市场前期存量压力 后续开发体量庞大 外部市场截留客户 土地开发成本较高 S W T O 第五十八页，共九十九页。 本案开发难点思考 区域外部核心讨论 如何改变“郊区”形象，传达副“城”概念？ 如何解决配套不足的尴尬，实现导入客户的目标？ 区域内部核心讨论 如何面对未来一到两年可能出现的大体量供应？ 如何弱化高成本带来的高价格给客户形成的抗性？ 地块自身核心讨论 如何规避地块西北面工厂带来的心理影响？ 如何全力发挥“一线”+“弯角”的景观优势？ 第五十九页，共九十九页。 解决之道 完善大商业配套·创造新商业节点 区位策略 差异化产品·营造内部高尚氛围