经济学房地产评估.pptxVIP

会计学;二、拟定评估作业方案 （一）初选拟采用的评估方法 （二）确定评估投入的人员 （三）确定评估作业步骤及进度安排 （四）确定评估作业所需经费预算 三、实地勘察评估对象 （一）勘察房地产的位置及周围环境 （二）勘察房地产使用状况 ;四、搜集评估所需资料 （一）对房地产价格具有普遍影响因素的资料（一般因素） （二）对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料 （区域因素） （三）反映评估对象状况的资料（个别因素） （四）类似房地产的交易、成本和收益实例资料;土地分类（以城市房地产为例） （1）按经济地理位置分类——城市中心区、一般市区、市区边沿地区、近郊区、 远郊区、边远区土地 （2）按其在社会经济中的作用分类——工业用地、商业用地、住宅用地、交通 用地、公用事业用地 （3）按其开发程度分类——熟地（已开发土地）、生地（未开发土地）、毛地 （已部分开发的土地）、列入城镇开发规划的土地 （4）按所有权性质分类——国家所有的土地、农村集体所有的土地 我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出 让最高年限按下列用途确定： 1. 居住用地——70年； 2. 工业用地——50年； 3. 教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年； 4. 商业、旅游、娱乐用地——40年； 5. 综合或者其他用地——50年。” ;房地产价格的种类： 根据房地产价格形成基础不同——市场交易价格、评估价格 根据房地产权益不同——所有权价格、使用权价格、转让价格、 他项权力价格 根据房地产实物形态不同——土地价格（基准地价、标定地价）、 建筑物价格、房地产价格 根据房地产价格单位不同——总价格、单位价格、楼面地价;第5页/共66页;房地产价格的影响因素 （一）一般因素（宏观因素） 经济因素——经济发展、产业结构、财政金融 社会因素——人口、文明与治安、社会福利、房地产投机 行政因素——土地使用制度与住房制度、地价政策、城市规划、城 市发展战略、税收制度、投资倾斜、交通管制 心理因素——消费观念、购买心态、对居住环境的要???、风土人情 （二）环境因素/区域因素（中观因素） 商服繁华程度 交通便捷程度 设施状况程度 环境状况因素 ;（三）个别因素（微观因素）;第二节 市场法在房地产价格评估中的应用一、市场售价类比打分法;[例5-1] 参照物房地产的交易价格为2000元/平方米，经 调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%，则修正 后的正常交易价格为： 上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏 低2%，则修正后的正常交易价格为： ; [例5-2] 评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物 剩余年限为20年，假设折现率为8%，则土地使用权年限修 正系数为： ;[例5-3] 评估对象土地的容积率为3，参照物土地的容积 率为2，根据容积率地价指数如下，则土地容积率的修正 系数为：; [例5-4] 某地区某类房地产2005年4月至10月的价格指数103.5%,105.4%,105.8%,107.6%,109.3%,110.5%,114.7% （以2005年1月为100%）。其中某宗房地产在2005年5月 价格为3500元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到 2005年10月的价格为：;[例5-5] 某地区某类房地产2005年上半年各月的价格同 2004年底相比，分别为上涨了2.5%, 5.7%, 6.8%, 7.3%, 9.6%, 10.5%。其中某宗房地产在2005年3月的价格为3800 元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2005年6月的 价格为： ; [例5-6]宗房地产在2005年6月的价格为3000元/平方米， 该地区同类房地产2005年7月至10月的环比价格指数分别 103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。对其进行交易日期修 正，修正到2005年10月的价格为： ; [例5-7] 某宗房地产在2005年5月的价格为3600元/平方 米， 该地区同类房地产2005年6月至10月的价格与上月 相比的变动率分别为1.6%, 2.3%, -1.5%, 1.7%,2.1%。对 其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：; [例5-8] 对四个参照物房地产交易价格修正后得出的四个 比准价值分别为4500元/平方米、4800元/平方米、4200元 /平方米、4300元/平方米，则用简单算术平均法计算的评 估对象房地产的评估值为：; [例5-9] 对四个参照物房地产交易价格修正后得出的四 个比准价值分别为4500元/平方米、4800元/平方米、4200 元/平方米、4300元/平方米，如果赋予四个比准价值的权 重分别为0.4、0.1、0.2、0.3，则用加权算术平均法计算 评估对