房地产企业成本管理系统概述.pdfVIP

房地产企业成本管理系统概述 1引言 2概述 建设项目成本管理其实质是投资控制的一部分。建设项目的投资控制主要 体现在投资机会研究、可行性研究、投资决策、工程设计、施工招标、工程施 工、合同签订、工程结算等阶段中。工作的重点是前期的一系列估算，为投资 决策提供依据。在项目的各个阶段会产生不同的投资控制数据。如：投资估算、 概算、预算、承包合同价、结算价、实际支付价款等。 可以说以上几类业务产生的结果都是项目开发过程的成本，他们是项目成 本在项目开发的不同阶段的不同表现形式。准确地说，工程结算额才计入真实 发生的项目成本。工程结算前的所有业务活动都是为了将工程结算额控制在一 个合理的范围内。 如何控制成本。任何单一的静态指标均是无能为力的。而须通过一个动态 的成本管理模式。这种模式不仅在目标管理阶段进行测算目标成本，而且在实 施中进行积极的成本控制，并预测项目结束后的成本状态和经济效益，形成一 个动态控制的过程。 成本实际是从项目策划开始到项目竣工的过程中，逐步由模糊走向清晰， 由粗略走向细化，由不准确走向准确的。在项目开发过程中，项目被分解为若 干的核算对象(项目单元)，因为工程之间的串行、并行关系的制约，可能某单 体工程已经进入实施阶段，而另一个单体工程才刚刚开始投标。也就是说某单 体工程的结算已经完成。而另一单体工程正在进行合同谈判。因此项目的总体 成本在项目竣工前的任何阶段可以分解为已发生成本和未发生成本。未发生部 分就体现为目标，在项目的各个阶段会产生不同版本的项目目标成本测算，它 们依次在项目执行的进度上定期进行不同程度的调整，共同形成一个完成的项 目成本体系。 动态成本管理模式的特点就是使管理者在项目进行的任何阶段都能够了解 项目到当前时间为止的尽可能准确的全局成本，该成本应是随项目的推进动态 变化的。 对于房地产企业成本管理的主要控制体现在目标成本控制和过程成本控制。 目标成本是合同发生的依据。在合同签订后成本管理实际只是对进度和合同履 约的管理。成本管理的目的简单的说就是，清楚成本的发生过程，利用计划手 段和核算手段把握和控制住成本。在合理的范围内降低实际资源的消耗从而降 低成本。 过程成本控制，主要把握设计阶段对造价经济的把握，在满足安全和建筑 功能要求的前提下进行经济指标评价。作到限额设计管理。在施工阶段作到对 工程量、变更、工期、现场签证、质量、工程结算的控制。可以降低消耗，控 制成本发生在合同造价范围内，保证合同的执行。 成本管理需要从如下方面开展工作，以辅助成本管理信息化的需要： $成本管理体系的建立 a)统一成本科目 b)明确成本概念 c)明确成本管理要管理的对象 d)明确成本分析的内容和目的 e)加强成本控制的意识，成本管理水平是公司管理水平的体现 f)合理划分成本核算对象 $成本控制办法的建立 例如：成本控制系统的建立、业务管理系统的建立。 $成本管理措施的建立 例如：管理制度和管理方法的建立 $成本核算体系的建立 各项目成本数据集中反馈，即时了解项目动态成本，可以随时对项目进行 经济评价。看是否项目还依然能保证预期利润； $成本管理组织机构的建立 成本管理是全员的行为，管理成本配套的部门和岗位职责的建立； 3系统总体规划 3.1总体功能规划图 3.2系统总体流程图 房地产项目生产过程是一个周期长、资源消耗数量大的生产消费过程。从 建设项目可行性研究开始，到竣工验收交付使用，项目是分阶段进行建设的。 在建设的不同阶段，工程造价有着不同的名称，包含着不同的内容。即对于同 一项工程，为了适应工程建设过程中各方经济关系的建立，适应项目的决策、 控制和管理的要求，需要对其进行多次性计价，其过程如下图所示： 3.3功能模块清单 (略) 3.4概念定义 $目标成本 对项目全局控制的成本。作为公司控制项目的成本目标。也是指导合同签 订和进行招投标的。 $已发生成本 已发生成本 合同性成本+非合同性成本 签订的合同视为已发生成本。即使合同没有执行，也是已发生成本。 $合同成本 指以本集团为付款方和其他单位签订的合同结算金额；(合同结算后，合同 成本为结算价，合同未结算时，合同成