基准地价修正系数表及说明表的编制.docxVIP

基准地价修正系数表及说明表的编制 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。 一、基准地价修正幅度值的计算 以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下： 上调幅度计算公式： F =[（I —I ）/I ]×100% （10-1 ） nh ib ib 下调幅度计算公式： F =[（I —I ）/I ]×100% （10-2 ） nb nl ib 式中：F --基准地价上调最大幅度； 1 F --基准地价下调最大幅度； 2 I --级别基准地价； ib I --级别单元总分上限值所对应的地价； nh I --级别单元总分下限值所对应的地价。 nl 根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型， 按公式 9-1 、9-2 可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表 10-4 、10-5 、10-6 。 土地级别 表 10－4 级别基准地价 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 单元基准地 单元基准地 上调最大幅价最大值 价最小值 度（% ） 下调最大幅度（% ） 一级 2735 3491.66 1958.5 27.67 -28.39 二级 1622 1957.69 1079.2 20.70 -33.46 三级 843 1078.75 616.18 27.97 -26.91 四级 476 615.92 345.62 29.39 -27.39 五级 260 318.09 210.55 22.34 -19.02 表 10－5 住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 土地 级别基准地 单元基准地 单元基准地 上调最大幅 下调最大幅 级别 价 价最大值 价最小值 度（% ） 度（% ） 一级 1217 1503.12 981.8 23.51 -19.33 二级 778 935.21 629.44 20.21 -19.10 三级 520 616.99 416.65 18.65 -19.88 四级 367 410.04 304.16 11.73 -17.12 五级 244 296.56 193.26 21.54 -20.80 表 10－6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 土地 级别 级别基准地 价 单元基准地 价最大值 单元基准地 价最小值 上调最大幅 度（% ） 下调最大幅 度（% ） 一级 350 378.94 327.14 8.26 -6.53 二级 294 322.36 266.29 9.65 -9.43 三级 244 264.34 226.53 8.34 -7.16 四级 205 224.87 189.90 9.69 -7.37 五级 182 188.5 169.00 3.57 -7.14 二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制 （一）因素修正系数值计算 根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值： 1iF =F ×W 1i 1 i F =F ×W 2i 2 i （10-4） 式中：F1i—某一因素的上调幅度；F —某一因素的下调幅度； 2i F1 —基准地价上调幅度；F2 —基准地价下调幅度； W —某一因素对宗地地价的影响权重。 i （二）因素修正系数及指标说明表的编制 根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等 5 个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。 在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别范围内地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表 10-7~36。 表 10－7 I 级商业用地基准地价修正系数表 子因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 距一级商服中心的距离 0.149 2.061 1.031 0.000 -1.058 -2.115 距二级商服中心的距离 0.062 0.858 0.429 0.000 -0.44 -0.88 距三级商服中心的距离 0.037 0.512 0.256 0.000 -0.263 -0.525 距火车站的距离 0.02 0.277 0.139 0.000 -0.142 -0.284 距汽