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商品房购买流程与风险防范一律师教您如何购房 第一部份:购买预售商品房大体流程 商品房预售交易是当事人就正在兴修中之衡宇所进行的交易行为，开发商负有于一按时期内 将衡宇兴修完成再转移所有权并交付购房人。通常情形，在订立合同时，购房人据以参考者,仅为 开发商提供的图纸、模型或开发商兴修的”样品房”。至于衡宇完成之实际面积、建筑材料之品质、 公共设施之有无等等问题，购房人无法预先预期或预见。而这些问题往往是购房人决定是不是进行 交易时之重要因素。更何况,开发商事后亦可变更设计、増加公用面积，以致完工时不符合订立合 同时之预期约定等问题，让房主哑巴吃黄连,有苦说不出。买房难，买期房更难。在这一部份，您 能够了解购买预售商品房须知的大体步骤，对购买预售商品房形成一个大体轮廓。 购买预售商品房大体流程： L审查文件（国有土地利用权证、建设工程计划许可证、建设用地计划许可证、建设工程动 工许可证、商品房预售许可证） 签定认购书 签定预售合同 预售记录 过户、领取房产证 房地产交付 第二部份：具体流程分解 最近几年来，随看我国房地产市场的成立和快速进展，商品房预售作为一 种新型衡宇销售制度应运而生。商品房预售俗称卖楼花”，相关于现房销售而 言，处于弱势地位的买受人的合法权益更易蒙受侵害。如虚假广告、面积缩 水、质量低劣等问题不足为奇，因此而引发的诉讼慢慢呈上升趋势。在这一部 份，咱们将对购买预售商品房大体流程进行分解，让您明白每一个具体分解步骤 的注意事项,以防范风险和保护自己的合法权益。 一、审查文件 为爰惜购房者的合法权益,我国对商品房预售的条件和程序进行了严格的 限制。《中华人民共和国房地产治理法》集44条规定，商品房预售应当符合以 下条件：（一）已交付全数土地利用权出让金、取得^用权证书；（二）持有建 设工程计划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到 工程建设总投资的25%以上，并已经确信施工进度和完工交付日期。（四）向 县级以上人民政府房产治理部门办理预售记录，取得商品房预售许可证明。开发 商齐全上述证件及批准文件，说明商品房生意是不是属于合法交易的范围。审查 前述文件时的总原那么是:必然要求开发商提供原件，不能仅看复印件。这些文 件大多包括附页和附件，表现很多内容。同时，复印件也比较容易被涂改或造假。 审查《国有土地利用权证》 《国有土地利用权证》是证明土地利用者已经缴纳土地出让金,取得国有 土地利用权的法律凭证，受法律爰惜。上海颁发该证的部门应该是上海市房地局。 要注意的是：正式的《国有土地利用权证》应同时加盖人民政府和行政主管部门 公章;关于一般商品房,土地证上应加盖”有偿土地利用证专用章”；若是土地 证上加盖了 “临时土地利用证专用章那么说明土地利用者尚未缴足价款，会给 往后办理产证带来隐患;土地证上载明的土地利用者应当和开发商的名称相一 致；看看土地证上是不是有土地利用权抵押记录；最好是还能要求查看一下开发 商支付土地利用金的收据。 审查《建设工程计划许可证》 《建设工程计划许可证》是说明有关建设工程符合城市计划要求的法律凭 证，是建设单位建设工程的法律凭证。该证的主管部门为市和区的计划行政部门。 注意:没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑,不能领取房地产权证件； 开发商在取得建设工程计划许可证后，方可办理动工手续。 审查《建设用地计划许可证》 《建设用地计划许可证》是建设单位在向土地主管部门申请征用、划拨土地前, 经城市计划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市计划的法律凭证，是 建设单位用地的法律凭证。注意：无此证的用地单位是非法用地,房地产商的销 售行为属非法，不能领取房地产权证件；如卖房人没有此证，那么说明其开发的 土地未经计划;此证不能保证计划不变更，开发商有可能申请变更计划取得批准, 对此的应付方法是与开发商约定其应当在变更计划获批后一按期限内书面通知 买受人,并约定不及时通知时开发商应承担风险（购房人有权退房和索赔）。 审查《建设工程动工许可证》 《建设工程动工许可证》是说明建筑施工单位符合各类施工条件，许诺动 工的批准文件,是建设单位进行施工的法律证书,也是衡宇权属记录的要紧依据 之一。此证由建设行政主管部门颁发。注意：要看看期房工程动工手续是不是齐 全，无此证的建设项目均属违章建筑，不受法律爰惜。 审查《商品房预售许可证》 《商品房预售许可证》是政府房地产行政主管部门许诺房地产开发商企业 销售商品房的批准文件。此证的颁发是上海的房地局。注意：查看该证是不是在 有效期限内，是不是是所要购买的房产在此证许可销售的范围之内；该证应该在 销售现场悬挂；《房地产预售许可证》包括以下内容：（一）预售许可证编号； （二）进展商名称三）项目名称；（四）项目座落地址；（五）土地利用权 出让合