深圳市龙华区庆盛工业城城市更新土地使用权权益价值评估报告.docxVIP

深圳市龙华区庆盛工业城城市更新土地使用权权益价值评估 报告书 参赛单位： 江西师范大学-城市建设学院 团队成员： 刘基 潘家森 李婉蓉 李佳明 指导老师： 葛堃 刘章生 张东祥 报告时间： 2021 年 4 月 20 日 PAGE \* ROMAN PAGE \* ROMAN II 目录 土地估价报告 1 第一部分 摘 要 2 一、估价项目名称 2 二、委托估价方 2 三、估价目的 2 四、估价期日 3 五、估价日期 3 六、地价定义 3 七、估价结果 4 八、土地估价师签名 5 九、土地估价机构 5 第二部分 估价对象界定 7 一、委托估价方 7 二、估价对象 7 三、估价对象概况 8 四、影响地价的因素说明 11 第三部分 土地估价结果及其使用 26 一、估价依据 26 二、土地估价 27 三、估价结果和估价报告的使用 33 第四部分 附 件 35 附件 1：街道区域位置 36 附件 2：组团区域位置 37 附件 3：拆除与建设用地范围 38 附件 4：调研照片 39 土地估价技术报告（评估工作底稿） 42 第一部分 总 述 43 一、估价项目名称 43 二、委托估价方 43 三、受托估价方 43 四、估价目的 43 五、估价依据 44 六、估价期日 46 七、估价日期 46 八、地价定义 46 九、估价结果 47 十、需要特殊说明的事项 50 十一、土地估价师签名 51 十二、土地估价机构 51 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 52 一、估价对象描述 52 二、地价影响因素与市场背景分析 54 第三部分 土地估价 69 一、估价原则 69 二、估价方法与估价过程 71 三、城市更新土地使用权权益价值的确定 94 第四部分 附 件 96 附件 1：街道区域位置 97 附件 2：组团区域位置 98 附件 3：拆除与建设用地范围 99 附件 4：比较因素分级补充说明 100 附件 5：德尔菲法问卷调查 101 附件 6：德尔菲法专家评分统计表 102 附件 7：调研照片 103 PAGE PAGE 1 土地估价报告 项目名称：深圳市龙华区庆盛工业城城市更新土地使用权权益价值评估 受托估价单位: “大学生不动产估价技能大赛”参赛项目组土地估价报告编号：XXX/XX/XXX/XX/0000/0005 电子备案编号：XXXXXXXXXXXXX 提交估价报告日期：二〇二一年四月二十日 土 地 估 价 报 告第一部分 摘 要 一、估价项目名称 深圳市龙华区庆盛工业城城市更新土地使用权权益价值评估 二、委托估价方 名称：A 房地产有限公司类型：有限责任公司 住所：广东省深圳市 XXXXXX 法定代表人：XXX 注册资本：500 万元 成立日期：XXXX 年 XX 月 XX 日 营业期限： XXXX 年 XX 月 XX 日至 XXXX 年 XX 月日统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX 经营范围：房地产开发经营 三、估价目的 因待估宗地上工业厂房存在安全隐患，公共服务设施、市政设施及环卫设施缺乏，无公共开敞空间和活动场，为了提升经济、改善环境，塑造城区景观，需要进行城市更新。 城市更新是城市升级、扩展空间的重要手段，它所带来的利好能快速向周围片区辐射，带动整片区域的发展腾飞。具体体现在如下两个方面：一是从人文生活角度来看，实现居民从物质满足到精神丰盈。通过对土地的二次开发利用，丰富完善城市功能，为居民提供完善的公共基础设施，让居民享受丰富的商业生活配套，增加绿地提升居民的生活的生态环境，提升生活品味。二是从城市发展角度来看，盘活土地价值，为城市挖掘空间的服务力。通过重新规划区域功能、对 产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题进行调整，并发挥利用商业的运营服务能力，以此激发空间活力。 因此，城市更新将对土地使用权权益价值产生巨大影响。故本次估价的核心目的是评估土地因城市更新（土地用途改变）后该土地的最终权益价值，为委托估价方（A 房地产有限公司）进行土地使用权转让提供参考。 四、估价期日 二〇二一年三月二十日 五、估价日期 二〇二一年三月二十日至二〇二一年四月二十日 六、地价定义 本次评估宗地位于深圳市龙华区，更新单元用地