越秀地产经营分析报告.pdf

越秀地产经营分析报 告 2022 年6 月 3 / 25 1、国资背景深厚，致力成为城市美好生活创领者 越秀地产成立于1983 年，是全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一。公 司旗下越秀房托（00405.HK）是国内第一家在内地投资的房地产信托基金，附属子 公司越秀服务（06626.HK）是一家提供大湾区地铁物业服务的全国百强物服企业。 越秀地产打造了 “开发+运营+金融”独特商业模式、坚持 “商住并举”战略，积 极布局康养产业、长租公寓、轨交地产及 “地产+ ”等新兴业务领域，同时引入广州 地铁成为战略股东，深度推动了城市建设，致力成为城市美好生活创领者。 1.1、发展三十余年，全国化战略布局初显 1983-2008 年：广州城市建设的开创者。1983 年，越秀地产前身广州市城市建设 开发总公司由广州市政府批准成立，之后五年时间获批建设广州二沙岛、天河区商 住多地块、从化太平工业区等项目。1992 年公司成功上市，成为第九家在中国香港 上市的中资红筹公司，同时成立广州城建开发物业有限公司，之后在广州建设多个 市政工程及商业广场，多项目入选 “全国城市物业管理优秀示范小区”。2005 年，公 司分拆城建大厦、白马商厦、维多利亚广场和财富广场四大租赁物业，以房地产信托 基金的形式在中国香港上市，打造了全球首个投资国内市场的房托基金。2008 年， 公司建设的广州国际金融中心封顶，成为当时世界十大超高层建筑之一。 2009-2015 年：走出广州，全国化布局初具规模。2009 年，公司更名为 “越秀地 产”，首次拓展广州以外的区域——江门，开启了全国化布局之路。2010 年，公司继 续进入中山、佛山、烟台、杭州和武汉，走出广东，对华东和华中市场进行拓展，之 后三年时间先后进入沈阳、海口、昆山、青岛等城市。2012 年，公司将已开业的高 端优质商业广州国际金融中心资产注入越秀房产基金，标志着 “越秀地产+越秀房产 基金”双平台常态互动的初步实现，进一步发展了 “开发+运营＋金融”的商业模式。 2016 年至今：多元化发展， “住宅+商业+新业务”快速扩张。2016 年母公司越 秀集团注入广州南沙百万方项目，实现了 “集团孵化+上市公司注入”的拿地方式。 2017 年公司成立城市更新集团，同时正式进入养老和长租产业领域。2019 年，公司 引入广州地铁成为战略股东，合力开拓“轨交+物业”TOD 发展模式，并结合企业战 略布局将此模式向全国拓展。2021 年，公司旗下物业越秀服务在中国香港分拆上市， 成为广州首家市属国资物管上市企业，同时公司合同销售额首破千亿。目前公司已 战略性深度布局了中国最具活力的经济带，形成以粤港澳大湾区为核心，以华东、华 中、北方、西南四大区域为重要支撑的“1+4”全国化战略布局。同时公司积极响应 国家号召，战略性布局康养产业、长租公寓、城市更新、地产+等新兴业务领域，全 方位多维度满足人民对美好生活的多元需求。 4 / 25 图1 ：越秀地产发展三十余年开启全国化布局战略 资料来源：越秀地产公司官网、市场研究部 1.2、母公司实力强劲，引入广铁集团成为战略股东 越秀地产母公司越秀集团是中国跨国公司 15 强企业，截至2021 年底对公司持 股达到39.78%。越秀集团于1985 年在中国香港成立，是广州市属资产规模最大的国 有企业之一。经过 37 年的改革发展，越秀集团已形成以金融、房地产、交通基建、 现代农业为核心产业，造纸等传统产业和未来可能进入的战略性新兴产业在内的 “4+X ”现代产业体系，拥有越秀金控、越秀地产、越秀房托基金、越秀服务、越秀 交通基建和华夏越秀高速REIT 等六家上市平台。截至2021 年底，越秀集团总资产