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2．优先购买权适用的条件 （5）不存在不享有此权的情形 《城镇房租法释》第24条：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。” 二、房屋承租人的优先购买权 3．侵害房屋承租人优先购买权的处理 《城镇房租法释》第21条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。” 司考真题 （2003-3-32-多、单）某甲将私房三间出租给某乙，租期为2年，在租期内，某甲又与某丙签定了私房三间的买卖合同。下列论述中正确的是： A．某甲与某丙所签订的合同无效，因为某甲未取得某乙的同意 B．某甲应当提前三个月通知某乙房屋将要出售 C．某乙在同等条件下有权优先于某丙购买房屋 D．如某丙购得了房屋，则其有权决定原甲乙之间的房屋租赁合同是否继续执行 第三节　租赁权的物权化 三、与房屋租赁合同有关的其他问题 1．共同居住人、共同经营人、合伙人对房屋租赁合同的概括继受 　（1）《合同法》第234条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。” 　（2）《城镇房租法释》第19条：“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。” 三、与房屋租赁合同有关的其他问题 2．一物数租的处理 《城镇房租法释》第6条：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人： 　　（一）已经合法占有租赁房屋的； 　　（二）已经办理登记备案手续的； 　　（三）合同成立在先的。 　　不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。” 3．优先承租权（我国法律对此无规定） 司考真题 （2009-4-4）案情：2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。 　　入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间，装修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。 司考真题（2009-4-4） 　　2005年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。 　　2006年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，2004年12月甲曾向戊借款10万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。 司考真题（2009-4-4） 问题： 1．甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利？ 　2．别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？ 　3．甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？摔伤工人的医药费用、损失应如何处理？理由是什么？ 　4．别墅装修问题应如何处理？理由是什么？ 　5．甲是否有权请求乙赔偿因2005年6月屋顶漏水所受损失？理由是什么？ 　6．丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？ 　7．丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？ 司考真题（2009-4-4） 公布的答案： 1．为不定期租赁。租赁期限六个月以上，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。乙可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知承租人。 　2．（1）甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲可以自行维修，维修费用由乙负担。 　　（2）甲的维修属于无因管理人的行为，由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务的承担。 　　（3）因维修影响了甲的使用，应当相应减少