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月酝知风之地产行业
楼市环比回升,政策初见成效
2022
2022年6月20日
平安证券研究所地产研究团队
证券研究报告
行业评级:强于大市(维持)
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核心摘要
核心摘要
销售持续以价换量,将带来部分前期高价地减值风险;3)政策呵护力度有限,行业调整幅度、时间超出预期,将对行业发展产生负面影响。 PAGE
销售持续以价换量,将带来部分前期高价地减值风险;3)政策呵护力度有限,行业调整幅度、时间超出预期,将对行业发展产生负面影响。
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本月观点:受益于按揭端等稳地产政策发力,以及疫情有效控制,5月楼市成交及房企销售环比改善;当前政策工具箱仍具备较大腾挪空间, 后续陆续打开有助于推动行业基本面持续修复,行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期,板块仍有望实现超额收益。个股建议优
选销售、投资占优,率先受益行业复苏的高信用企业,如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、天健集团等。多元化方面,随着房地产温和复苏,物管成长性及独立性担忧有望缓解,龙头物企估值有望随之修复,建议关注碧桂园服务、保利物业、 招商积余、新城悦服务、星盛商业等。
政策:按揭端下行空间打开,政策潜在释放空间仍存。5月涉房类政策共53项,偏松类政策48项,单月涉房偏松类政策出台频次连创新高。央行下调最低首套房房贷利率下限至5年期LPR减20bp,5月20日央行下调5年期LPR至4.45 ,按揭利率加速下行。各地松绑力度及城市能级扩大,政策工具箱仍具备较大腾挪空间,后续陆续打开有助于基本面修复。
资金:居民中长期贷款环比改善,房企融资环比下滑。5月M2增速环比升0.6pct,社融存量增速环比升0.3pct。5月5年期LPR下降15bp至
4.45 ,创LPR改制后5年期最大单次降幅。受益于疫情防控趋缓、地产政策推动按揭需求释放,5月新增居民中长期贷款环比多增1361亿元。
受个别大型房企债务展期等影响,整体融资规模环比下滑。境内发债仍主要集中于优质房企,境内债发行利率延续走低。
楼市:成交同比降幅收窄,稳楼市政策初见成效。随着稳地产政策发力,叠加疫情逐步得到控制,5月成交同比降幅有所收窄,重点50城新房月日均成交降幅收窄5.4pct;重点20城二手房月日均成交降幅收窄14.4pct。5月百城住宅平均价格连续4个月环比回升,百城上涨城市数量较上月增加19个。后续多重因素有望形成共振,为销售企稳奠定基础。
地市:成交量价回落,首轮土拍压力犹存。5月首批土拍进入尾声,土地成交量价回落,成交建面环比降12.8 ,土地成交均价环比降10.8 。首批集中供地竞拍要求、供地质量均有所优化,但流拍率、成交溢价率并未较2021年第三批明显改观;城市区域间延续分化,核心城市核 心地块更受青睐。
房企:百强房企销售环比改善,优质房企为拿地主力。得益于楼市纾困政策,加之“五一”假期房企营销积极性提升,市场成交略有复苏。百强房企5月单月全口径销售金额、销售面积环比升5.4 、20.3 。随着国内疫情有效控制,叠加房企冲刺半年度业绩,6月或将加大供货力 度,为销售企稳的重要观察窗口期。50强房企中仅越秀、大悦城等11家房企参与拿地,均为财务稳健、信用资质较好的央国企及优质民企。
板块表现:5月申万地产板块下跌5.91 ,跑输沪深300(1.87 );截至2022年6月17日,当前地产板块PE(TTM)11.93倍,估值处于近五年
77.5 分位。5月上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为华夏幸福、越秀地产、蓝光发展,排名后三房企为宝龙地产、ST泰禾、金科股份。
风险提示:1)若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击,将对行业销售、开工、投资等产生负面影响;2)若楼市去化压力超出预期,
本月报告精选之一:2022年中期策略报告:东方欲晓,曙光渐现
本月报告精选之一:2022年中期策略报告:东方欲晓,曙光渐现
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报告主要观点:
僵局:政策实质改善,房地产困局未破。2021年9月中央提出“两个维护”以来,房地产政策暖风频吹,供需两端步入实质改善。但 当前楼市、地市延续低迷,房企信用事件蔓延,行业仍未走出基本面下行与信用危机困局。
成因:购房者预期悲观,市场信心仍待修复。历史经验显示,销售转正
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