河北唐山鹭港复合型社区项目二期营销策划提案销售推广方案.pptx

会计学;项目操作思路;理解城市;经济良性发展，产业布局和资源经济启动促进经济快速增长，为活跃房地产市场创造良好经济环境。 2010年唐山城市总体规划通过综合分析，城市中心区用地条件确定机场搬迁，成立机场新区，以西北部作为未来城市建设发展用地，形成较为完善的城市格局。;2006年唐山城市居民年人均可支配收入12376元，增长18.0%，增速比上年提高0.2个百分点，是1995年来最高水平。 2006年唐山共竣工商品住宅225万平方米，其中市区165万平方米。?;项目操作思路;理解项目;体量： 项目总占地面积809亩，其中规划用地571亩，道路占地238亩，规划总建筑面积约为127万平方米，预计总投资25亿元，开发周期约为7年，分五期完成。 所有这些数据指标在告诉我们什么？;区位： 鹭港位于唐山西北部，机场新区，政府重点开发区域。未来城市生活中心。以行政、文化、商务服务为主，兼有商业、金融、会展等服务。 ;产品： 全板式，南北向为主，注重品质均好性和产品的市场性。 沿街布置底商，多样化功能的共生共荣，带来生活—工作—消费—休闲的丰富和谐的居住生活氛围。 人车分流，避免人车干扰，保证社区生活之安静。;环境： 与唐山新一中毗邻，浓厚人文氛围 中央公园、休闲购物、家庭娱乐等完备的配套，构筑现代生活方式;项目操作思路;理解企业; 处于上升态势的地产企业。;项目操作思路;目标市场 和客户;? 客户来源较为分散。主要集中在城区和郊县。 ? 客户职业构成比较发散，主要来自金融、商贸、建筑、 资源、房地产等高收入行业，私营业主的比例较高。 ? 以社会中产阶级成长性家庭为主。 ? 大多数客户拥有住房，多属于二次或多次置业者。 ? 主要以改善型需求为主。部分人群会作为终极置业 。 ? 消费心理非常理性。;项目操作思路;项目开发 理念;载体;项目操作思路;项目定位;判定项目二期定位的因素;Ⅰ期基本数据 第一期工程建筑面积为44万平方米，其中25万㎡为回迁，19万㎡为销售。截止2006年底，已基本顺利销售完毕。;一期市场反馈;从销售业绩来看，鹭港一期已经获得了市场的认可 项目已经有了初步的市场形象树立 项目赢得了口碑 项目操作人员均得到了前所未有的锻炼，趋于成熟。 从以上的情况透视，我们可以清晰的看到，一期的操作是非常顺利和成功的。 ;我们该如何看待一期的成功呢？ 或者说我们如何定义一期的成功呢？;对不起 ，我们一定不要站在一期的销售业绩上而沾沾自喜。这一份销售业绩的取得，这一份成功，很大程度上是一种自然，是一种必然。是一种规律性的生成。 ; “容纳多元生活，领航城市未来”的理念指引下，可以打动一部分的消费者产生实际购买。但这一理念无法支撑起整个鹭港项目的需要。 唐山经济的迅猛发展，使得人均可支配收入快速增长。在这样的背景下，房产市场的活跃是一种必然。 06年，是国家对房地产市场宏观调控不断加压的一年，使得市场慌乱，项目混乱，人们持币观望，鹭港以超大体量的面世，足以打消这些持币而待之的人群，鹭港的面世，他们则毫不犹豫地跟进，但这一人群的消化以后呢，可能会出现一定时间的间隙。 ; 一期的销售，在推广方面还显形象单薄，没有做到深入。取得销售业绩成功，但没有解决一些根本问题。大盘的运作，需要经历市场认同的过程。前期的丰富，是缩短这一过程的夯实基础。 操作人员缺乏操作这种超级体量大盘的经验，操作层面需要进一步加强锻炼。大盘的运作，是持久战，须有抗风险能力和预案。 销售管理体系需要进一步完善。 在07年，地产公司已经进入了品牌力时代，职业化的时代。客户关系管理体系，是职业化运作的一个很典型的代表，而我们还没有建立。 我们没有给出我们项目的核心点，使得项目缺乏与大盘属性相匹配的一定高度。 公司的品牌优势还没有得以体现。或者说公司的品牌还没有形成品牌力。而一个大盘的运作，恰恰需要靠品牌来赢得持续性发展。 ;鹭港，名符其实大盘。与唐山其他楼盘相比，处于明显不可替代的地位，具唯一性。 鹭港，依托唐山西北，上风上水之地！城市发展方向，机场新区中心。无可比拟的区位前景优势，不可复制性的地标项目。 鹭港，集居住、购物、办公、休闲等多功能的复合型大型社区，完备优质的自身配套营造和谐人文空间。; 04年始，一个概念在地产行业兴起——城市运营商， 一度成为了判断地产公司操作能力的标杆依据。很多集合教 育、医疗、金融、商贸、娱乐、文化等城市功能或城镇功能的地产项目通过地产公司的运作，林立而起。一般来讲，我们定义这种运作为造城！带着这样的标准回过头来观望鹭港。你会很容易的发现，鹭港其实就在造城！ ;如果说“容纳多元生活，领航城市未来”凝练了鹭港的理念引导方向，造城、规模化、多元化，则是鹭港项目的核心所在。我们