房地产估价考前复习.doc

第 PAGE 页 一、单项选择类计算： 价格指数修正、价格变动率法、正常价格的计算、相邻房地产的合并计算、收益价格的计算、建筑物折旧年限确实定、路线价法求总价、承租人的权益价值、补地价的计算、直线折旧法确定成新率、房地产合理经营期限确定。 二、简答类 完全市场必须同时具体哪几个条件？〔百度) 〔1〕市场上有众多的生产者与消费者，任何一个生产者或消费者都不能影响市场价格。〔2〕企业生产的产品具有同质性，不存在差异。〔3〕生产者进出市场，不受社会力量的限制。〔4〕市场交易活动自由、公开，没有人为的限制。〔5〕市场信息畅通准确，市场参及者充分了解各种情况。〔5〕各种资源都能够充分地流动。 2、抑制房地产价格的措施有哪些？ 〔1〕制定最高限价。规定房地产交易时不得突破此价格；〔2〕制定标准价格，作为房地产交易时的参考；〔3〕政府在房地产价格高涨时抛出一定的房地产，以增加房地产的供应，从而平抑房地产的价;(4)征收房地产交易税或增值税；〔5〕建立一套房地产交易管理制度。 3、典权及抵押权的区别有哪些？ (1)权利性质不同,典权为用益物权,抵押权为担保物权。典权转移占有，而抵押权不转移占有。典权可以单独转让,而抵押权不得及债权别离而单独转让。〔2〕典权是指承典人支付典价，占有出典人的房地产作为使用与收益的权利，承典人除占有典产供自己使用外。在典权续存期内还可以将典物转典，或出租给他人或将典权转让给他人，并且可以将典权作抵押。典期届满一定时期后，出典人不以原价赎回典物，承典人取得典物所有权。〔3〕抵押权是指债权人对于债务人或第三人抵押的房地产，可以取得其债权的担保，但不能占有使用其房地产。抵押人如果在债权已届满清偿期还未受清偿，可以向法院申请拍卖抵押的房地产，就其卖得的价格而优先受清偿； 4、哪些土地可以以划拨的方式取得？ 〔1〕国家机关用地与军事用地； 〔2〕城市根底设施用地与公益事业用地；〔3〕国家重点扶持的能源、交通、水利等根底设施用地；〔4〕法律、行政法规规定的其他用地。 5、房地产的商业特性与市场特性有哪些？ 商业特性：〔1〕交易对象为土地与房屋的法定所有权或使用权；〔2〕交易形式通过法定契约来保证他所获得的所有权；〔3〕房地产无法移动；〔4〕房地产价格的地域性区别，价格不同〔5〕所有权及使用权的统一性；〔6〕价值的形成与实现〔7〕其他。如价格、寿命、增值性等 市场特性：〔1供应多样；〔2〕需求各异；〔3〕位置固定〔4〕价格昂贵〔5〕资源稀缺〔6〕市场复杂 6、影响房地产价格的行政因素有哪些？ 〔1〕土地制度土地制度对土地价格的影响非常大；〔2〕住房制度,住房制度与土地制度一样，对房地产价格的影响也非常大〔3〕城市规划城市开展战略、城市规划、土地利用规划，这些对房地产价格都有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。房地产价格政策，房地产价格政策抽象地看成两类：一类是高价格政策，一类是低价格政策。 7、划拨土地的使用有哪些规定？ 〔1〕国家机关用地与军事用地； 〔2〕城市根底设施用地与公益事业用地；〔3〕国家重点扶持的能源、交通、水利等根底设施用地；〔4〕法律、行政法规规定的其他用地。 8、影响商业房地产的区域因素有哪些？ 〔1〕腹地的大小及顾客的质及量〔2〕顾客的交通手段及交通状况〔3〕营业类别及竞争状况〔4〕该地区经营者的创造力及资信状况〔5〕繁荣程度及盛衰状况〔6〕土地利用的管理制度 9、本钱法适用于哪些范围？ 〔1〕无交易、无收益的房地产估价〔2〕特殊目的的房地产估价〔3〕特殊建造的房地产〔4〕狭小市场的房地产〔5〕市场比拟法中的修正计算 10、收益复原法有哪些操作步骤？ 〔1〕搜集有关房地产收入与费用的资料〔2〕估算潜在的毛收入〔3〕估算有效毛收入〔4〕估算运营费用〔5〕估算纯收益〔6〕选用适当的复原利率〔7〕选用适当的收益复原发计算式求出收益价格 11、应用市场比拟法需具备哪些条件？估价步骤有哪些？ 条件：〔1〕充分的交易实例资料〔2〕资料具有相关性〔3〕市场供求关系根本一致〔4〕明确显示具备的条件〔5〕资料必须详细可靠。步骤：〔1〕搜集交易实例选取可比〔2〕选取可比实例〔3〕建立价格的可比根底〔4〕进展交易情况修正〔5〕进展交易日期修订〔6〕进展区域因素修正〔7〕进展个别因素修正〔8〕求出比准价格 12、本钱法的适用范围有哪些？本钱法的估价步骤有哪些？ 范围：〔1〕无交易、无收益的房地产估价〔2〕特殊目的的房地产估价〔3〕特殊建造的房地产〔4〕狭小市场的房地产〔5〕市场比拟法中的修正计算。步骤：〔1〕搜集有关房地产开发的本钱、税费、利润等资料〔2〕估算重新的购建价格〔3〕估算折旧〔4〕求取积算价格 13、影响房地产价格的社会因素与土地价格的个别因素有哪些？ 社会因素：〔1〕人口数量与密度