天津市滨海新区轻纺经济区纺五路以东的一宗工业用途土地使用权 .pdfVIP

关于对“天津市滨海新区轻纺经济区纺五路以东的一宗工业用途 土地使用权价格评估”的案例分析 一、 评估项目的背景 （一）估价目的 委托估价方因融资需要，拟以估价对象设定土地抵押权，公司受委托对上述 估价对象的土地使用权进行评估，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供客观、 公正、合理的出让土地使用权价格参考依据。 （二）宗地概况 本次评估宗地坐落于天津市滨海新区轻纺经济区纺五路以东，面积为 98896.9平方米,为国有土地使用权，用途为工业，土地出让年限为50年，经实地 查看，估价对象现为空地，规划总建筑面积98896.9平方米，容积率为＞0.8。待 估宗地四至为：东至：空地；南至：现状轻三路；西至：现状纺五路；北至：现 状轻二路。 （三）地价定义 此次评估宗地使用权价格定义为场地外实际开发程度达到“七通”（即供水、 排水、通电、通讯、燃气、供暖、通路）及宗地红线内场地平整条件下的国有土 地使用权出让价格。土地出让年限为50年,土地用途为工业。 二、案例估价工作的主要难点和解决方法 （一）防范估价风险 因本次估价目的为国有工业土地使用权抵押，防范土地抵押估价风险，保障 当事各方利益属估价人员职责所在。重点关注抵押的合法性、抵押价值的合理性 和抵押房地产的变现能力等三个问题。估价人员一方面应查验房地产权证、企业 法人营业执照及其他资料原件，并在现场查勘时与抵押房地产一一对照核实；另 一方面应到当地土地管理机构查询核实记载的有关估价对象的土地状况信息、他 项状况信息。此外，还应在抵押相关当事人协助下，调查核实抵押土地在估价时 点是否存在权利上的各种瑕疵，特别是是否存在法定优先受偿权利及其数额等情 况。 （二）估价方法的选择 根据《城镇土地估价规程》（GB/T18358-2001），通行的宗地估价方法主要有 收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。 估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结 合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。委估宗地位于天津 市滨海新区，区内工业用地土地交易案例较少，不属于待开发或待拆迁改造或整 理的土地，租赁等市场亦不活跃，经项目成员反复收集资料及讨论，认为不宜采 取市场比较法、收益还原法、剩余法进行估价，该宗地位于基准地价范围内，但 类似土地取得成本较多，确定选用基准地价修正法和成本逼近法进行估算。 （三）成本逼近法技术难点及解决方案 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的 利润、税金和土地所有权益来确定土地价格的估价方法。该方法一般适用于工业 用地、新开发土地的评估。成本逼法的基本公式：地价=土地取得费+土地开发 费+各种税费+利息+投资利润+土地所有权收益 ，在具体进行评估时，对土地 开发费、税费、利息、投资利润及土地所有权益的具体操作比较容易，而对土地 取得费的测算有一定的难度，而且土地取得费用的测算正确与否对利息、投资利 润及土地所有权收益影响较大。 土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类用地所支付的平均费用。其实质 是国家依法采取强制性手段，对原所有权人未来收益的补偿，是地租资本化的另 一种表现。我们在具体评估操作过程中，对土地取得费用的测算采取以下做 法： 1、对征用农地取得土地的，在测算土地取得费用时主要包括：土地补偿 费、地上物补偿费（如青苗补偿费、畜牧水产补偿费、树木补偿费、农田基础设 施补偿费、房屋补偿）、安置补助费（如剩余劳动力安置费、人员安置）、征地管 理费等；2、对于在城市建成区内通过拆迁改造取得土地的，在测算土地费用时 主要包括：被拆除房屋及其附属物的补偿费、购建安置用房费、补拆迁人搬家补 助费，提前搬家奖励费、临时安置补助费、被拆迁单位在停产停业期间的损失补 助费、拆迁管理费和拆迁服务费等。 确定土地取得费的测算，应考虑目前同区域、同类土地的征地客观费用，而 不能将企业在征地过程中实际发生的费用作为征地费用。 项目估价人员综合考 虑委估宗地周边状况和其他土地取得方式，选取较为客观的测算方法，以农用地 为测算基础，按照天津建设项目征用土地补偿标准计算土地补偿费，按照天津市 土地管理条例规定计算安置补助费，按照天津市土地管理条例计算青苗补偿费， 按照津价房地字(1993)字第132 号计算征地管理费。按照天津基础设施投资价格 确定土地开发费。按照进而按照相关比例计