下半年地产投资会好吗.pdfVIP

固收专题研究 2022 年以来房地产市场延续低景气，3 月以来在疫情冲击下悲观情绪进一步 深化，由此政策自上而下迅速调整 ，包括4 月政治局会议针对预售资金监管有所 放宽、央行下调首套房贷款利率和单边大幅压降 5 年期 LPR 加点等等 ；自下而上 来看则是各地针对房地产政策也在逐步放开。 可以看到 5 月地产投资下行斜率有所放缓，拿地和新开工同比跌幅收窄，销 售也同样有所好转，一定程度反映市场呈现边际改善，但幅度上看仍处于弱复苏 状态，施工和竣工仍延续下滑，其中此前有一定支撑的竣工分项失速下滑，由此 来看地产投资压力仍存。 展望下半年，地产销售和投资怎么看 ？本文聚焦于此。 1 需要多少地产投资？ 首先我们做一个简单测算：政策合意增长区间内，需要多少地产投资 ？ 以全年实际 GDP 增速 5.5%的目标为锚定 ，政策合意 GDP 增速所需要的地 产投资增速是多少？我们分为两步来看：一是看合意经济增速所隐含的固定资产 投资增速是多少？二是进一步看对应的地产投资增速应是多少？ 第一，固定资产投资增速应为多少？通过测算固定资产投资对实际GDP 的贡 献率和拉动率，我们得到固定资产投资同比与实际GDP 同比的转换关系。数据处 理上，为保证时间序列的长度和数据之间的可比性，我们选取 2015 年后数据进 行测算 ，推算固定资产投资累计同比应达到 8.5%。 第二，地产投资增速应为多少？通过测算固定资产投资增速与各投资分项增 速的关系后，便可进一步得到政策合意要求下的地产投资增速 ，当然这当中有诸 多限定假设条件。具体而言，我们先对制造业和基建投资增速采取合理推演 ，进 而预测地产投资增速 ： （1 ）制造业投资增速预测 ： 制造业投资顺周期特征比较明显，而今年经济下行压力较大，可以看到受疫 情冲击的 4-5 月制造业投资表现并不强。虽然疫情受控下 5 月制造业投资有所修 复，但修复速度仍较缓慢。 主要问题出在企业特别是中小企业资本开支意愿仍有不足，疫情反复下企业 经营预期恢复程度有限 ，同时要素短缺、原材料等生产成本上涨等因素导致企业 尤其是中小微企业经营困难加大。 进一步考虑到后续库存周期存在下行风险，且目前尚无重磅产业政策出台落 地，因而制造业投资全年表现或不会特别亮眼 ，预计2022 年制造业投资增速能 够达到 8.8%左右。 3 固收专题研究 （2 ）基建及地产投资增速预测 ： 今年以来，各项会议及政策表述均显示基建始终是政策稳增长的重要抓手， 对应也可看到今年以来基建投资对经济形成重要托举。结合当下基建投资发力情 况及其历史同期表现，假设全年来看基建投资增速将呈现相对悲观、中性、乐观 三种情形如下： 悲观假设下 ，估算全年基建投资累计同比为 6% ，对应地产投资增速需要达 到 13.5% ，才能满足政策诉求。 中性假设下，算全年基建投资累计同比为 8% ，对应地产投资增速需要达到 11.0%。 乐观假设下，算全年基建投资累计同比为 12% ，对应地产投资增速需要达 6.1%。 当然悲观情形在今年以基建投资托底经济的背景下，出现的概率并不高 ，此 处仅做假设讨论。结合中性及乐观假设来看，稳增长诉求下，基建无疑继续加大 发力，如果基建投资同比增速能达到 12% ，对应需要全年地产投资同比增速至少 要达到 6.1%。 表 1 ：全年实际GDP 同比 5.5%目标之下，合意地产投资增速测算 （% ） 实际 GDP 固定资产投资 制造业投资 基建投资累计同比 E 地产投资累计同比 E 季度 增速目标 累计同比 E 累计同比 E 悲观 中性 乐观 基建悲观 基建中性 基建乐观 Q4 5.5 8.5 8.8 6 8 12 13.5 11.0 6.1 wind ，民生证券研究院预测