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工改工最新政策研究 2016年9月 目 录 一般性旧改工作流程 1 与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长至土地开发环节，业主承担土地一级运营的工作。 区域经济/房地产项目价值链 市政基础设施建设七通一平 运营 管理 营销 销售 营销 销售 施工 管理 项目 融资 项目 设计 项目规划定位 开发 招商 土地 出让 土地 融资 土地开发 项目开发 管理运营 拆迁 安置 向土地所有人收购土地 拆迁和安置 把土地出售/转让给房地产开发商或驻商 商业模式 房地产开发商 代理商/中介机构 运营管理商 进行宣传及谈判等工作以吸引开发商/驻商来进行土地开发 在所购土地上规划并建造房地产等项目 把所建房地产等项目出售/出租给驻商 进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购买/租用已开发的房产等项目 负责日常的运营、维修及其它管理 土地一级运营 帮助开发商/驻商规划总体及单一项目的建设 在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段 前期准备 拆迁实施 开发实施 规划研究 编制实施方案 组建机构 项目招商 现状核查 制定拆赔方案 拟定优惠政策 规划报批 计划申报 物业核查公告 物业登记、确权 业主访谈 确定拆赔方案 拆迁动员 拆迁谈判 签定拆补协议 土地供应申请 制定开发方案 编制详细规划 拆迁手续办理 发布拆迁信息 房屋拆除 办理前期手续 开发建设 风险控制 可前置，开发主体的合法性确立 规划研究 组建机构 现状核查 制定拆赔方案 拟定优惠政策 规划报批 计划申报 规 划 局 区旧改办 拆迁办公室 市 政 府 市 政 府 主管部门 审 批 审 批 项目招商 编制实施方案 前期准备工作流程: 物业核查公告 物业登记权属确认 业 主 访 谈 确定拆赔方案 土地供应申请 拆 迁 动 员 拆 迁 谈 判 拆迁办公室 区旧改办 开 发 商 区旧改办 业 主 审 批 签订拆补协议 谈判小组 市国土局 股份公司 拆迁实施阶段工作流程: 制定开发方案 编制详细规划 房屋拆除 办理前期手续 开发建设 拆迁手续办理 风险控制 区旧改办 规划部门 开发商 拆迁公司 拆迁公司 发布拆迁信息 区政府 开发实施阶段工作流程: 确定申报主体 城市更新项目 前期管理工作 项目建设实施 项目经营运作 拟定城市更新单元 申报城市更新单元计划 确权登记 申报城市更新单元规划 改造主体核准 拆迁许可申办 投资项目申办（报批报建） 产业发展计划 委托专业机构编制 更新单元产业规划编制申报 委托专业机构编制 投资建设项目策划 委托专业机构编制 城市更新类（工改工项目）针对性流程: 工作阶段 工作内容 审批部门 办文时间 计划报批阶段 城市更新单元规划制定计划申报 区更新办 → 区规划国土管理局 → 市规划国土委 360 工改工产业升级规划书编制 　 20 工改工产业升级报街道审批 街道（15）→区政府（20）→经促局（20）→经信局（20） 15 工改工产业升级报经促局审批 60 规划报批阶段 土地建筑信息核查、历史用地核查 市规划国土委 50 编制更新单元规划概念设计 规划设计公司 30 编制更新单元规划 规划设计公司 15 报区规划国土管理局审批 规土委区管理局（30）→收集更新办意见（8） 38 报市规划国土委审批 市规土委 50 局技术会\区管理局审议 规土委龙区管理局 30 报市建环委 市建环卫 30 主体确认阶段 申请材料初审 区更新办 10 实施主体公示 7 签订监管协议 10 核发确认文件 5 城市更新类工改工项目从计划报批到主体确认约需2年半的时间 工作阶段 工作内容 审批部门 办文时间 规划用地手续办理 测绘编制征地方案、土地征转手续办理 街道办（10）→规土委区管理局（20）→土地储备中心（20） 50 办理房屋完成拆迁证明 街道办 10 项目水保方案报批 市水务局 40 注销原土地/物业权属登记 产权登记中心 30 测绘编制征地方案、土地征转手续办理 街道办（10）→规土委区管理局（20）→土地储备中心（20） 50 用地方案图审查 规土委区管理局 20 社会风险评估报告 街道办 20 项目用地报审 规土委 20 更新项目实施方案 区更新办 5 签署创新型产业用房监管协议 区科创局 20 项目建设用地规划许可证 规土委区管理局 20 地价测算、用地预审合同、签订土地出让合同 规土委区管理局 20 签订保障房监管协议 规土委区管理局 20 规划用地手续办理约需半年时间 工作阶段 工作内容 审批部门 办文时间 规划设计及报建手续阶段 施工图设计 　 90 办理付清地价款证明 规土委区管理局 10 项目工程设计方案设计招标备案 规土委区管理局 20 项目建筑物命名 规土委区管理局，与项目人防报批同步 20 基坑/土方施工许可办理 区住建局 10 社会项目投资核准 市