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韶关保利钛白粉厂项目招标交底资料 保利华南实业有限公司 POLY REAL EASTATE 2018 目录 CONTENTS 2 章节一 项目概况 3 01 项目概况——基本指标 项目 数值 项目 数值 规划总用地面积 73611㎡ 绿地面积 22083㎡ 总建筑面积 303687.91㎡ 绿地率 30% 计容建筑面积 248805.18㎡ 规划户数 2100户 地下车库建筑面积（一层） 50190㎡ 机动车车位 1434个，其中地下1291个，地上143个，可售车位XX个 容积率 3.38 楼面单价 1700元/m2 建筑密度 23% 总地价 4.23亿 核心关键点： 配建：幼儿园，用地面积≥3000㎡，建面≥2700㎡，小广场用地面积≥3000㎡，生鲜超市1处建面≥1000㎡，公厕1处建面≥30㎡；社区公共服务用房，物业管理用房。 绿化： 现状条件：高压线迁移、拆迁 三旧改造重点区，位于规划的浈江新城范围，受东环商贸圈辐射 01 项目概况——片区规划利好 地块位置处于韶关浈江旧厂房区， 属于韶关市“三旧改造” 工程之一； 规划中注入多种功能（包括居住、办公、购物、展览、旅游等一体化功能），但实际落地只有金色江湾住宅部分在建设中，其余均未开发，仍处于旧厂房，旧住宅的状况。 01 项目概况——地块四至 本案 北面：北面望浈江江对面即，但江面只有宽度只有170m，江面较窄。 东面：东向为国道，有烈士林园及殡仪馆。 西面：西向为广物·金色江湾项目及部分厂房。 南面：南向为居民住宅，形象较破旧。 内有办公楼、宿舍楼，整体地块为坡地，北面为江景，东面有烈士陵园及殡仪馆 01 项目概况——地理位置 处于韶关老城区边缘，紧邻市中心小岛、东河商圈 高铁站 客运站 韶关市政府 01 项目概况——交通 城际交通：地块毗邻瑞临线国道，距离南韶高速入口5公里，距离韶关北环高速入口4.4公里，交通非常便利。 路网交通：项目附近有陵南路和县道、省道，5分钟可到达旧城中心核心区的小岛商圈、汽车站、火车站，30分钟可到达韶关新城中心和韶关高铁站 。 公共交通：地块附近有2个公交车站，分别是东河路和帽峰大桥站，可通往韶关市中心以及韶关高铁站，但是实际距离仍较远。 交通网络发达，紧邻陵南路、可快速通往市区和各县市，但缺少公共交通 01 项目概况——周边配套 区位：地块位于韶关市浈江区东城旧工业区，陵园路与浈江北路交界处； 医疗配套：地块南面2公里有韶关市铁路医院、韶关市第一人民医院； 教育配套：地块2公里内有韶关市第二中学、七中、十三中、执信小学、浈江区实验学校等学校； 休闲配套：地块西面有帽峰公园、启明健身广场，莱斯大酒店、启明美食街 紧邻市中心，享城央成熟配套，但周边配套少 01 项目概况——主要竞品介绍 旧城板块 西河板块 新城品牌开发商林立，东河只有3个在售盘，区域内竞争较小。 保利紫山 碧桂园 金色江湾 本案 总长：2.4公里 总长：1.4公里 总长：0.2公里 凯旋华府 奥园 01 项目概况——优劣势分析 优势 区位：紧邻市中心，可享受市中心配套交通等生活服务辐射； 交通：路网发达，紧邻陵南路，可快速火车站、高速路； 配套：享受市中心小岛商圈配套及东河商圈生活、医疗、教育配套 环境：北向望江 劣势 周边配套较少，环境一般，且东南向有烈士陵园及韶关殡仪馆。 机遇 三旧改造重点区域，政府规划有浈江新城，且受东环商圈的辐射。 区域内在售楼盘较少，竞争较弱 威胁 目前韶关市区房地产市场集中成交位于新城区，旧城区势能逐渐减弱。 章节二 前期定位成果交底 12 01 定位交底——公司经营定位 经营定位：现金流型 14 01 定位交底——形象定位 01 定位交底——目标客群 以典型竞品广物·金色江湾的业主进行分析， 客户来源以东河为核心辐射铁路片区和南雄、始兴。 01 定位交底——目标客群 铁路职员、医生、老师、公务员占绝对比例。刚需家庭为主。 01 定位交底——总体规划方案 三、初步规划方案 根据规划条件，项目规划总建筑面积29.91万㎡，其中高层住宅23.8万㎡、沿街商铺0.4万㎡。 18 01 定位交底——效果图 01 定位交底——外立面效果图 『新中式』 体现现代江畔新生活 01 定位交底——园林效果图 园林风格：院落式设计 01 定位交底——幼儿园、商业街等配套效果图 商业街 幼儿园 22 01 定位交底——户型配比 01 定位交底——展示区方案 01 定位交底——售楼部意向 章节三 营销目标与节点 25 26 01 全年货量及销售目标 2019年货量约10个亿，销售目标7个亿。首开货量约4个亿。 27 01 关键营销节点