房地产估价方法20156其它.pdfVIP

4.6 其他估价方法 4.6.1 房地产估价除可选用比较法、收益 法、成本法、假设开发法外，还可根据估价 目的和估价对象等情况，选用表4.6.1中的 其他估价方法。 表4.6.1 其他估价方法 序 估价方法 适用范围 号 基准地价 或其有关部门已公布基 1 修 准地价地区的土地估价 2 路线价法 城镇临街商业用地批量估价 标准价 大量相似的房地产批量估价 3 调整法 多元回归 大量相似的房地产批量估价 4 分析法 修复 可修复的房地产价值减损评 5 成本法 估 损失 不可修复的房地产价值减损 6 资本化法 评估 不可修复的房地产价值减损 7 价差法 评估，房地产价值增加评估 4.6.2 运用基准地价修 进行宗地估价 时，应按下列步骤进行： 1 搜集有关基准地价的资料； 2 查找估价对象宗地所在位置的基准地价； 3 对基准地价进行市场状况调整； 4 对基准地价进行土地状况调整； 5 计算估价对象宗地价值或价格。 4.6.3 基准地价修 估价时，应符合下 列规定： 1 在将基准地价调整为宗地价值或价 格前，应了解基准地价的内涵； 2 对基准地价进行市场状况调整时， 应将基准地价在其基准日期的值调整为在 价值时点的值，调整的方法与比较法中市场 状况调整的方法相同； 3 对基准地价进行土地状况调整时， 应将估价对象宗地状况与基准地价对应的 土地状况进行比较，根据它们之间的差异对 基准地价进行相应调整； 4 运用基准地价修 评估宗地价值 或价格，宜按估价对象所在地对基准地价的 有关规定执行。 4.6.4 运用路线价法进行土地估价时，应 先在城镇街道上划分路线价区段并设定标 准临街深度，再在每个路线价区段内选取一 定数量的标准临街宗地并测算其平均单价 或楼面地价，然后利用有关调整系数将该平 均单价或楼面地价调整为各宗临街土地的 价值或价格。 4.6.5 运用标准价调整法进行房地产估价 时,应先确定估价范围，对估价范围内的所 有被估价房地产进行分组，使同一组内的房 地产具有相似性，再在每组内设定标准房地 产并测算其价值或价格，然后利用楼幢、楼 层、朝向等调整系数，将标准房地产价值或 价格调整为各宗被估价房地产的价值或价 格。 4.6.6 运用多元回归分析法进行房地产估 价时，应先确定估价范围，对估价范围内的 所有被估价房地产进行分组，使同一组内的 房地产具有相似性，再在每组内把房地产价 值或价格作为因变量，把影响房地产价值或 价格的若干 作为自变量， 资料详询 房地产估价师 中心 费课件10月 群，每天 练习，各科目重点难点知识点，让你做到每 天进步一点点，提高一分，干掉 ！设定 多元回归模型，搜集大量房地产成交价格及 其影响 数据，经过试算优化和分析检 验，确定多元回归模型，然后利用该模型计 算出各宗被估价房地产的价值或价格。 4.6.7 运用修复成本法进行房地产价值减 损评估时，应测算修复的必要支出及应得利 润，将其作为房地产的价值减损额。 4.6.8 运用损失资本化法进行房地产价值 减损评估时，应先 未来各年的净收益减