餐饮选址策略.ppt

选择对比餐厅 选择对比餐厅的目的是找寻一些类似的餐厅用来作为预估销售额的第一步。我们要选择那些具有相似市场特性和销售推动的餐厅来作为对比，这些餐厅还应具有相似的人流特性、客流量、可接近性和能见度。 通常选择三家餐厅，可以得出比较科学的结论。 第三十一页，共六十一页。 了解选址属性 了解商圈的范围大小，商圈内人流的动向和用来作比较的餐厅的属性。 找出并了解新选址的方圆100m、200m、300m之内销售推动的属性和数量，例如：购物场所、车站、超市大卖场和百货商店。 根据关键销售推动的类别把新点归类，例如：居民小区型、办公场所型、购物中心型、超市大卖场或混合型。 评估新点商圈的理想型，例如：非常好、很好或好。 第三十二页，共六十一页。 了解选址属性 透过了解新点的能见度、可接近度，距离商圈的焦点有多远及新点的特征，如位处一楼、二楼还是负一层，在转角位还是中段等，来评估新点的位置，即千分点、A点或B点。 了解新选址的顾客类别。 了解方圆300m内竞争对手的情况，我们与竞争对手之间位置的对比。比较低点位置、座位数量、可接近度、能见度，评估竞争对手的能力和影响。 拟定餐厅正确面积，在满足顾客需求和平衡餐厅面积大小之间取得最理想的配搭是非常重要的。 第三十三页，共六十一页。 相类似的跟相类似的对比，首先选择与新点在商圈类型上相类似的现有餐厅类别，例如：购物场所、车站、超市大卖场和百货商店。 接下来在该类别中找出相同商圈理想型或在餐厅方圆100m、200m、300m内拥有相似主要销售推动的餐厅。 比较相似餐厅特性（包括地理位置与聚客点的相对性）和预期地点的各方面条件。 更进一步从上述选择出的餐厅中找出一些跟新点具有同样地点评价或相似地产特性，顾客属性，竞争对手影响相似的餐厅。 如何选址对比餐厅 第三十四页，共六十一页。 永远不要为使PL预估好看而夸大销售额的预估。 永远不要根据未来的潜在销售推动来预估销售额。第一年销售额要根据开业第一年时商圈实际存在的销售推动进行预估。 永远不要为了租金便宜和业主提供优惠条件作为决策要素，找出非常好或很好的商圈以及千分点或A点设点才是成功的关键。 当原选定点的情况有变和/或选择其他备选点时，原预估销售额要做相应改变。 假设竞争者已经在这个偏远的城市或居民小区型商圈开店，预估销售额时需打折扣。 预估第一年销售额 第三十五页，共六十一页。 永远不要因为租金便宜或业主提供优惠条件作为决策要素。找出非常好或很好的商圈以及千分点或A点设点才是成功的关键。 举例如下： 假设LHI=225万，边际利润=35%，LHI需15年折旧 选址X：年租金=50万，LHI由业主支付，预估销售额：600万，600万是盈亏平衡点。 选址Y：年租金=100万，LHI由餐厅支付，预估销售额：900万，选址Y的SOI比点X高17.5万。 选址Z：年租金=150万，LHI由餐厅支付，预估销售额：1200万，选址Z的SOI比点X高72.5万。 预估第一年销售额 第三十六页，共六十一页。 计算方法： LHI折旧 225/15=15万/年 利息（直算）225*10%=22.5万/年 Y点（900-600）*35%=105万 105-（100-50）-15-22.5=17.5万/年 17.5*15=262.5万 选址Z（1200-600）*35%=210万/年 210-（150-50）-15-22.5=72.5万/年 72.5*15=1087.5万 预估第一年销售额 第三十七页，共六十一页。 营业额预估（新餐厅） ——选择可比餐厅 ——第一步：人流量*可比餐厅的捕获率*可比餐厅的AC ——第二步：推算出新餐厅的整周和整月的营业额 捕捉率（可比餐厅） ——TC占人流量的百分比 用已经存在的餐厅销售额来推断新店的销售额的方法（已经存在的餐厅的选择基础是相同的商圈类型和点的属性）。 预估第一年销售额 第三十八页，共六十一页。 永远不要因为租金便宜或业主提供优惠条件作为决策要素。找出非常好或很好的商圈以及千分点或A点设点才是成功的关键。 举例如下： 假设LHI=225万，边际利润=35%，LHI需15年折旧 选址X：年租金=50万，LHI由业主支付，预估销售额：600万，600万是盈亏平衡点。 选址Y：年租金=100万，LHI由餐厅支付，预估销售额：900万，选址Y的SOI比点X高17.5万。 选址Z：年租金=150万，LHI由餐厅支付，预估销售额：1200万，选址Z的SOI比点X高72.5万。 预估第一年销售额 第三十九页，共六十一页。 第三部分 开 发 流 程 第四十页，共六十一页。 第四十一页，共六十一页。 关键环节： 市场分析 地点调查 现场评估 合同谈判 核准程序 营建 开始营业 程序中的关键步骤 提高效率的环节：