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美之国：中标物管为何退出？ 不同着装的两批保安并列在同一小区门口站岗，相互怒目相向，不时爆发言语冲突，口角不断??在新老物业管理公司进行接管时，总会有这样的情景出现。 如今，在苏州，美之国小区正在上演这一幕。 【背景】 美之国小区地处苏州市吴中区，面积 30 万平方米，2000 年开始开发，到 2006年年底工程方可全部完工，整个小区有别墅和高层两种物业，在苏州当属高档小区，目前已有 1600 多户业主入住。由于苏州美之国花园小区原物业公司兴鸿物业公司的物业服务合同已到期，于是小区的业委会进行了招标，最终上海美隆物业成功竞标，与美之国业委会签订了为期两年的服务合同。然而，合同才刚签订， 业委会的合法性及其与美隆物业签订的物业服务合同却遭到小区业主的质疑，美之国小区的宁静因更换“管家”而被打破。随之而来的，是新业委会取代了老业委会。 老业委会：我们与“新管家”的物业服务合同完全合法原美之国花园小区业 委会委员负责小区物管招标工作的杜军认为，这次更换物业公司的操作过程是完全合法的。由于小区原物业公司兴鸿业物业公司与开发商签订的前期物业服务合同于 2004 年 12 月 31 日到期，早在 2004 年的 8 月 22 日，老业委会在小区内开 展民意调查，共向业主发出 1100 多份问卷，收回有效问卷 780 多份，超过三分 之二的业主同意在兴鸿业物业服务合同到期后不再与其续约，通过招标重新聘请物业公司。老业委会的整个招标是按规范的程序来做的。2004 年 12 月 5 日，老业委会召开业主大会，此次会议的中心议题就是招聘新的物业公司，6 家参加竞标的单位分别在会上发表竞标演说。12 月 7 日，招聘工作开标，开标工作是在苏州市房管局物业管理处吴宁处长的监督指导下进行的，而且全过程进行了录像和拍照，老业委会的 9 名委员和 9 名由业主代表推选出的代表参加了评选，最终美隆物业公司得分最高，被确定为小区新的物业公司。据此，老业委会与美隆物业公司于 2004 年 12 月 12 日签订了为期两年的新的物业服务合同，合同自 2005 年 1 月 1 日起至 2006 年 12 月 31 日止。 老管家：我们有不退出的理由 2004 年 12 月 8 日，也就是开标后的第二天， 兴鸿业物业公司在小区搞了一个“民意调查”，兴鸿业物业公司人员挨户上门向 小区居民派发调查表，该表上有两个问题：您是否希望兴鸿业物业公司继续为您服务？您对兴鸿业物业公司以后的工作有何建议？根据兴鸿业物业公司负责人赖建新介绍，他们在招标结果揭晓后的确进行了民意调查，结果显示，80%以上的业主希望他们继续管理美之国小区，所以在 12 月 13 日业委会向兴鸿业物业公 司送达解聘通知书时，兴鸿业物业公司拒绝进行资料交接工作。 2004 年 12 月 31 日，吴中区房管局再次紧急致函美隆物业公司，第一封函要求“认真做好接 管工作”，第二封函说：“再三要求你公司认真处理好各种矛盾，在维护好广大业主利益的前提下才能接管。” 2005 年 1 月 19 日，由市房管局物业处、吴中区龙西街道，吴中区房管局牵头，就美之国小区物业管理现状及解决办法等召开 了专题协调会。会议主要达成以下共识：1、成立美之国小区合同修改小组，修 改小组人员由 11 人组成，即“11 人工作小组”；2、修改合同采用公示、修改， 再公示、再修改的方式；3、2005 年 2 月下旬采用书面征求意见、业主代表或召开业主大会的三种形式将修改后的物业服务合同进行审议通过，并签约。据悉， 美隆物业公司对这些所谓的共识是非常不满的，认为其与业委会已经签订了合法有效的合同，服务合同的形式和内容均符合《合同法》及《物业管理条例》的有关规定。 2005 年 2 月 28 日，苏州市房管局物业处发出了一张通告，张贴在小区的报栏里：“上海美隆物业公司：经过 1 月 19 日达成的会议纪要，在 2 月下旬召开业主大会，在经过美之国小区居民三分之二投票决定贵公司进入小区之前， 为了防止出现不稳定因素，请你公司立即退出小区。” 基于以上因素，兴鸿业物业公司认为自己在小区是完全合法的。 业委会：在争议与质疑中换届自从老业委会决定换物业公司时，小区里就有质疑老业委会合法性的声音，特别是新的物业公司接管小区时，对老业委会合法性质疑的声音一下子大了起来。2004 年 12 月 26 日，小区的部分业主召开紧急业主会议，部分业主对老业委会的态度强烈不满，提出：对合同条款进行修改； 对老业委会人员组成的合法性提出质疑；对老业委会主要负责人提出不信任案。但老业委会坚持认为，整个招标活动完全是在公正、公开、公平的情况下进行的， 老业委会也是在房管局备案的，所以质疑合同与老业委会的合法性毫无根据，并且是偏偏在老业委会在换物业公司时提出质疑，肯定是部分业主