容积率2.0以上住宅研究(2).pptx

高密度策略——2.0以上容积率项目研究目录一、引言二、体系分解 三、可能性研究 四、需求性研究 五、产品观六、小屯项目的针对性研究一、引言研究背景及目的背 景可能开发项目中，高容积率是一大类型。具有节地性，符合城市发展方向。目 的形成针对高容积率的产品观为高容积率项目的决策提供参考研究思路研究范围：以研究北京代表项目为主，参考集团建成项目信息研究方法以客户需求为基础，分析高容积率带来的特点，以及由此形成的特质，形 成产品观实际项目分析和万科住区开发经验相结合同时关注相关内容的成本情况高容积率带来了什么？相同用地下，地上建筑面积和体量增加，如何消解高密度带来的压迫感？如何处理高密度开发与提高居住空间舒适度的矛盾？宜居性与舒适性——澳洲康都 的高密度和景观处理，金色家园泛会所处理高密度下的景观处理？高密度对局部小气候的影响？高密度对路网形式和密度的要求，以及对社区开放的影响 高密度下的停车策略（包括对成本与环境的影响）相同用地下，可能形成更多的建筑形式、户型的多样性，由此可能带来居住混合性 的增加（尤其在大规模社区中）相同用地下，人口密度的提高，带来对融洽邻里交往的更迫切的需求 高容积率下的户型配比与楼盘定位策略？对户型设计的要求？对“合理性”的更高要求（相比低密度）如何有效地提高容积率？进深的控制？东西向的合理利用？ 对内部或周边配套的要求？对后期装修的影响？???????????二、体系分解产品 = 可能 + 需求产品线（可能成为什么？）客户线（需要成为什么？）单体的可能性规划的可能性‥‥‥社区 定位需求解析（一）规 划体单社区 定位其 它景 观套配需求解析（一）规 划宜 居 性合 理 性体单社区 定位其 它景 观套配自我实现尊重需求宜居性归属与爱安全需求合理性生理需求需求解析（二）需求解析（二）规划单体景观配套及物 业其他附加 值宜居性 ?消解高密度带来的压迫感关注局部小 气候同层次的适 当居住混合提高居住空 间舒适度景观的宜居 性提倡精装修， 减少后期装 修的不良影 响便利的商业 服务设施高密度下融 洽邻里交往 的可能社区文化的 营造生态技术的 运用合理性 ?合理提高容积率适合高密度 的路网形式和 密度停车策略符合楼盘定 位的高容积 率下的户型 配比策略合理的户型 设计合理的内部 或周边配套适应高密度 的物业管理社区定位卖给谁？客户能得到什么？（地段、性价比、产品力、景观、教育、社区文化、社区形象）高容积率下的产品观结合地块条件，根据客户需求，合理明确地定位，组织产品要素，挖掘高 密度产品的可能性保证产品的合理性符合社区定位的宜居性符合定位的其他附加值三、可能性研究高容积率下的单体演变逻辑品质逻辑：日照、通风、保温、景观视野、均好性型式逻辑（节地性）：面宽、进深、单层户数、分摊系数成本逻辑：外墙面积、结构形式、设备、层数变化高容积率下的单体演变图示今典 花园朝阳园（二期）朝阳园（一期）高容积率下的单体演变图示棕榈泉国际公寓城市（上海） 公寓光明燕沙后华贸国际高容积率下的单体演变图枫林绿洲（西安）示锦绣龙城（浙江）公园印象（上海）珠江峰景高容积率下的单体演变图示嘉和人家高容积率下的单体演变图示户数外墙通风户数户数 日照通风户数户数户数日照 通风日照 通风日照景观景观景观户数 通风户数 日照户数 通风户数高容积率下的单体品质象限（北方）宜居性（景观、均好性）合理性（日照、通风）高容积率下的建议单体选择（北方）单体的拼接组合高容积率下单体选择的几点考虑（北方）一般情况下，在以上8种类型中选择，以保证品质和容积率的均衡。影响单体品质的因素排序如下：日照〉景观视野〉通风〉单层户数〉保温板楼进深控制在14米以内（一梯三户加厚部分除外）。在不影响户型品质和兼顾建筑造型的前提下，尽量减少单体平面的周长， 以提高保温性能，并可减少外装饰面积，降低造价。注意电梯位置对户内空间的噪音和震动影响。高容积率下规划组合的考虑因素经济性：单体选择、日照间距、层数空间感：围合感、领域感、流动性宜居性：小气候、景观性、便利性项目基本数据一览表项目容积 率总用地 (公顷)总建面 (万平米)总户 数(千户)车位比 (车：户)绿化率（%）三居户 型(平)主要板 楼尺寸（米）主要塔 楼尺寸（米）最低 层数最高 层数均价(元/平)精 装开发 时间乐府江南2.0711301.5680.934.20%190 23.4*1523.4* 16.9997800是3.3慧谷阳光2.156.23170.81135%13022.4*11.7(3)9166800否2.5诚品建筑2.45.9314.80.7160.8345%15719.2* 14.430.2* 182.8珠江峰景2.4411.33332.20.9135%14841*26(6