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商品房销售培训问题64-69 64 住宅楼上架设广告牌，居民是否应该受益？ 在北京我们经常能发现，许多居民楼上都架设了广告牌，那么，作为业主的小区 居民，这些广告收益是否与他们有直接关系。 对于这个问题，由于按 “套”或 “单元”、“单位”购买房产的客户，在其 购房价款中实际上都已包含公共建筑的分摊价款，所以，购房客户应是公共建筑 的按份共有人。 楼房的屋顶虽然是顶楼用户的房间天花板，直接为顶楼用户起到隔热、挡风、 保温、承载雨雪等作用。但我认为，顶板并非顶楼用户的专有财产，它实际上是 在为整个楼宇的用户服务。所以，一座楼宇的顶板是楼宇的公共建筑部分，由大 厦的各个产权人共有。 因此，在楼顶上搭建广告牌，或在一些建筑的外墙墙体上涂刷广告语，这样 的行为，都是对楼顶、毗邻墙体等公共建筑的使用。而允许他人使用这样的公共 建筑并得到报酬，实际上是公共建筑产生的收益。 依据民法学理论，所有权有四项权能，即占有、使用、收益、处分。这四项 权能只能由所有权人行使或由所有权人授权他人行使。如果非所有权人未得到所 有权人的事先许可或事后追认而擅自行使占有、使用、收益、处分等权能，就构 成了对所有权人的侵害。相应的，在共有的情形下，应由共有人共同行使上述四 项权能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追认、非共有人在未得到共有 人的同意或追认的情况下擅自行使上述四项全能的，就构成了对共有人共有权的 侵害。 在通常的情况下，开发商尚未将所有的楼房卖出，则小区居民与这栋大厦的 开发商、其他购房客户均为这栋楼宇公共建筑部分的按份共有人，对楼顶等公共 建筑享有共有权，行使占有、使用收益、处分等权能。 虽然，各方由于所占的共有权份额不同，权利大小不同，但作为按份共有人， 彼此间是平等的民事主体。各方的共有权均应得到尊重与维护。开发商想在楼顶 上搭建广告牌获得收益，不是不可以，但应该向其他共有人——已购房客户通报 情况，征得所有共有人的同意。如果此事难以协商一致，应当按照各自拥有的共 有权份额进行表决，一般按照拥有共有权份额一半以上的共有人的意见办理，但 不得损害其他共有人的权益。广告牌的使用费属于共有物产生的收益，应当属于 全体共有人所有，或是分配给全体共有人，或是用于为共有人服务的公益事业， 任何共有人也不能单独占有，非共有人更不能占有。 这个案例中，开发商如果没有就广告牌一事与其他共有人商议，取得的使用 费自己占有，这是不对的。而大厦的物业管理公司不是共有人，却也获得使用费 收入，更是没有法律依据，已经分割了其他共人的合法权益。 65 公共区域的照明费如何分摊？ 住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照国家计委、 建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)的规 定，该能源费用可以计入物业管理费成本，并由收益人即楼内全体人分摊。目前， 我市物业管理企业大多采取上述原则解决楼内公共照明电费问题。 66 物业管理公司有权罚款吗？ 从法律角度来讲，罚款就是一种行政处罚行为，而不存在所谓 “行政处罚罚款” 与 “经济处罚罚款”之分。除行政处罚之外，所有的相似情形都不能再称之为 “罚款”。既然罚款是一种行政处罚行为，那么设定和实施罚款行为就必须以《中 华人民共和国行政处罚法》为法律依据，不能违反法律的规定。《行政处罚法》 第十五条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实 施”，而物业管理公司只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，所以无 权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，这种行为是违反《行政处罚法》之规 定的。 其一，很多物业管理企业的心态和指导原则不对，没有把自己当作提供服务 者而当作了管理者，所以在工作中就有很多与其职能不符的做法，随意罚款就是 其中之一。消除其对职能、权利的错误理解，将对其正确定位自己、理顺关系、 提高服务质量，都有一定的意义。其二，一些装修人员在施工区域吸烟以及搬家 公司损坏了电梯都可能被罚款，这些行为只是违反安全规定的行为或民事损害行 为，物业管理公司可以制止，也可以要求他们支付违约金或赔偿金，但不能罚款。 违约金或赔偿金以实际损失和违约责任为准。 综上所述，物业管理公司确实无权实施罚款等行政处罚行为。即使对业主的 违约行为，物业管理公司只能使用违约金和赔偿金进行管理。 67 物业管理公司有权以业主不交物业管理费而停水电吗？ 某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系 独立核算、自负盈亏