《地产政策培训资料》PPT课件.pptVIP

通过对市场的充分认知，以准确的项目定位营造市场差异化特征，在激烈的竞争环境下，以提供独到的居住生活方式及销售主张取得消费者的充分认可，为实现项目开发利益与项目风险最优化配置的目标而服务。 “ 3 ”营 销 策 略 营销原则 营销战略 方案营销核心目标 塑造本项目鲜明独特的市场形象，挖掘提炼并让市场明确认知到本项目与众不同的独特卖点，是实现销售目标的关健点。为此，精准的项目定位、有力的usp（独特的销售主张）主题，确立市场的差异化是我们在营销推广中的延展主线。 根据对项目的整体定位和规划构想，基于项目的分析，结合同致行多年代理的成熟经验。同致行建议：该项目采取信阳城区的居住品牌领先策略，在信阳市城区树立旗帜鲜明品牌高尚生活大社区概念。针对本项目特提出如下营销核心目标：打造 信阳首席高尚住宅品牌社区 目标客户群注重生活品质的价值取向； 项目所在片区城市化发展的趋势； 项目依托的自然、生态的生活环境 营销思想所赋予项目优雅、高尚的生活品质； 三方地产实力打造信阳首席高尚品牌社区的决心； 核心目标依据 方案执行纲要 市场分析 营销执行 产品分析 形象定位 客户定位 价格定位 推广阶段划分 推广策略控制 阶段执行安排 市场分析 产品定位 市场分析 2007上半年信阳房地产发展状况 1、房地产开发投资快速增长 2007年1-5月份，信阳市房地产开发完成投资亿元，比上年同期增长65.7%， 保持了三年以来的快速增长(2004年增长39.6%，2005年增长91.3%，2006年增长 47.1%)，其中住宅投资亿元，比重由去年同期的67.5%上升到今年的72.5%。 2、资金供应充足，支撑房地产开发投资快速增长 2007年1-5月份，信阳市房地产开发到位资金亿元，比上年同期增长58.2%， 完成房地产开发面积约万平方米，销售面积万平方米。 3、楼盘价格稳步上升，市场开发前景看好 2003年，地处城市中心的大盘“东方京城”曾是信阳的标志性房地产项目，当时其住 宅的最高价格为1500元/平方米，而今的“泰和苑”的房价已直冲2500元/平方米；同 在2003年，地处湖东大道的“馨苑商住楼”的最高房价是1250元/平方米，而今只有 百米之遥的“弘昌运动城”的房价已达2250元/平方米；2005年底，信阳的第一个纯 高层楼盘“银珠广场”的住宅以2800元/平方米起价，而今其均价已达3100元/平方米。 信阳楼市2007年6月多层住宅均价为2000元/平方米，小高层住宅均价3000元/平方米。 （源自信阳房局） 市场分析 信阳住宅市场分析 从目前的信阳房地产的开发和销售情况来看，我司认为当地住宅开发的风险还 是有的。这一结论主要源于信阳住宅市场的特点： 1、单位建房、福利分房仍然存在 信阳市场上政府建房、企事业单位建房现象仍然存在，而集资房相对来说价格很低，这种现象的存在对于住宅房地产市场来说，无疑加大了竞争性。 2、居民偏好单位房 人们意识中对福利房仍有依赖，但在市场经济条件下，福利房已经逐渐被商品房取代，人们对住宅的要求也越来越高，企事业单位为员工开发的住宅价格相对便宜，供不应求。商品房会成为人们买房的首选，但仍需要一段时间的过渡。 3、住宅市场普遍销售滞缓 受消费力、消费观念、人文等因素影响，信阳住宅市场产品普遍滞销，销售周期长， 整个信阳市场缺乏明星楼盘。 4、住宅开发风险较高，仍将度过一段低迷的时期 住宅放量，导致供应远大于需求，需要一定时间的消化 当地居民的购房缺乏热情，而且存在福利房、单位集资房，对于住宅开发商而言 并不是很有利的。 消费者对好产品的认知、价格与价值的接收是需要一定的时间 由于人们住房意识的增强，伴随着老城区的拆迁改造，性能价格比较好的住宅楼 盘还是有一定市场的，但又将面临价格、品质与人们的消费认知之间的对接。也 就是说即使信阳市场上出现了好的产品，消费者对“好产品”的认知还需要一定的 时间来鉴别和认可。 消费者的需求量缺乏强有力的支撑 住宅市场化进程相对较滞缓，无论是开发商的开发理念还是行业环境都需要一定 时间的培育。 市场分析 在售楼盘营销特点分析 1、营销手法单一，处于自然销售状态，目标群体模糊 虽然有些楼盘也可以看出“策划”的痕迹，但总体来说住宅市场营销处于初级阶段，整个销售处于自然销售的状态，主动销售能力差。由于受开发理念和营销理念的局限，整个营销处于摸索阶段。产品打击的目标群体仍是很模糊。 2、社区档次差异不大，住宅价格并没有拉开一定的档次。 信阳住宅房地产多层价格大体在1700-2000元/平米之间，小高层、高层价格均价一般为2800-3100之间，楼盘之间并没有形成太大档次上的差距。价格的差距主要源于新旧之间的差距以及楼层之间的差距，而没有在档次上形成价格的区差。 3、