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第 PAGE 17 页，共 NUMPAGES 17 页 163项目策划报告 目录 TOC \o 1-1 \h \z \u 1项目策划定位指导思想 2 2项目场地分析研究 3 3设计研究 6 4宏观经济和政策分析 7 5办公楼市场研究 9 6零售市场研究 9 7高星级酒店市场研究 10 8顶级私人会所市场研究 13 9项目开发综合分析 20 10财务分析 23 1.项目策划定位指导思想 对应于“某某”和“163地王”头衔的品牌效应? 创新的商业组合模型:非常规定位,非行业平均利润? 主题鲜明? 竞争策略:差异化,错位竞争 预留超容积率加建可能? 2.项目场地分析研究 2.1.项目场地分析 黄浦区163地块位于上海市黄浦区,处在外滩历史文化风貌保护区西侧边缘,南京东路商业步行街入口,比邻地铁2号线和10号线南京东路站? 用地范围南至南京东路,北至天津路,东至江西中路,西至河南中路,用地面积13709平方米? 规划的土地用途为商业+办公,建筑的容积率低于4.8以下,规划建筑密度小于50%,绿地率不低于5%等? 因为处于外滩历史文化风貌保护区,建筑高度有限制,沿河南中路第一层面建筑高度是40米,沿天津路?南京东路?江西中路第一层面建筑高度是30米,地块内东侧建筑高度是60米,西侧高度是100米? 2.2.SWOT分析 2.2.1.优势 地理位置的特殊商