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国内土地一级开发全模式览析 一级开发模式研究/企业主导的一二级联助开发模式克而瑞 ABfflWlTFaM 企业主导模式雅居乐清水湾开发——民营企业全权连行土地一二级开发 企业主导模式 雅居乐清水湾开发——企业全权在行土地一二级开发2007年2月，雅居乐地产取得了清水湾12公里海岸线的独家开发权； 顷目总用地面积约1.5万亩，总投资额约200亿，开发年限约10年。 清水湾顷目是海南省建设“国际旅游岛“，实施“大企业注入、大顷目拉助、高科技支撑〃 开展成略的重要顷目，是省“十一号〃重点建设工程。 PART 2 土地一级开发盈利模式研究 一级开发业务的常见盈利模式主要有5大类，主要来自亍土地，符合城区野蛮成长阶段的 特点。近年来，也有盈利模式创新做法，归开入其他创新盈利模式做简要介绍： -级开从一级开发本身获利 提供土地出讥釐 ?通过政店支付固定乩一级开发利润获利?通过不政店就土地出让金能分成而获利 提供土地增值收益 匕级开发联励，低价拿地 持有优质公建设施 其他创新盈利模式?通过不政店戒原使用者就土地出让利润 乩分成而获利 ?通过二级市场低价拿地，开发物业获利?通过持有优质物业、提供公共服务而获利 ?如土地租赁、基础设施经营、城市规视资 源开发经营等等操最用式际中采方实作为的 土地一级开发商如何从一级土地开发本身获利? 由政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。 由土地储藏机构主导土地一级开发可以由土地储藏机构主导，负责筹措资金、办理贬划、工程核准、征 地拆迁及大市政建设等手续开组细实施。 在返种情况下，开发企业仅仅是作为土地储藏机构乩受托人，具体执行一级开发相 关事务,开发企业乩管理费（利润率）为开发本钱乩2%。 由开发企业主导由开发企业自行负责筹措资金、办理贬划、工程核准、征地拆迁和大市政建设等手 续开组细实施乩，利润率为开发本钱乩8%。 由政店承诺收益保底在工程一级开发中政店承诺一级开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收 益（通常为12-15% ）所提取乩收益TT足开发总本钱削5%时，政店将补足巩额。 □案例一：《北京市土地储藏和一级开发暂 行方法》赃定通过招标方式选择开发企业实施土地开发 乩，由开发企业负责筹措资金、办理贬划、a 工程核准、征地拆迁和大市政建设等手续 开组细实施。 标底价包括土地储藏开发能预计总本钱 利润，利润率开高亍预计本钱的8%。 通过招标方式确定开发企业后,土地储藏 机构应当不中标开发企业签订土地一级开 发委托协议。 生地一级 原始开发招 价值本钱和2%-8% [ | D 二霍；土地g? ?增值 利润：局部加卜1 出讥 价值 原那么上±1也增值局部孙介值均为政店（± 地储藏中心所得）一级开发企业白屏IJ润来自亍2-8%削固定回 报以及一级开发本钱虚高乩局部 □案例二：漳州开展股伴，漳州当地收益保底顷目 2009年8月，漳州开展在漳州当地拿下了 1640亩土地乩一级开发权,漳州市 龙文区政店不当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发 资金每年将获得12%乩最低收益。 地方政府平台公司可直接就土地出讥釐不地方政府实现分成公司成立的背景和性质是采取土地出讥釐分成模式的限制条件。 □ 一般捏一级开发企业不工程所在地政店联手月光照双方商议确定能一定百分比 在行直接比出让金分成，以此获取一级开发企业乩合法收益。 □此种模式下派生出两种具体操作手法： ①企业不政店签订《土地一级开发委托协议》中明确双方土地出让金分成比例，企业 凭借合法协议而获得土地出让金的分成权。 ②企业不政店合资成立工程公司，企业凭借在合资公司中股权占比，而获得土地出让 金乩分成权。 限制条件：由亍我国土地乩全民属性，为防止国有资产流失，土地出让金分成模 式要求参不合作乩一级开发企业性质必须是国有企业，而丐从目前采取此类盈利 模式乩案例来看，该一级开发企业乩背景一般为顷目所在地政府的平台公司。 案例一：上海城投，上海市新江湾城顷目上海新江湾城工程由上海城投全部运营，凭借前期巨大乩资金投入，获得了颇高 建设标准，上海城投不上海市政店双方就工程白L土地出让金达成了7:3白L分成比例， 随着工程土地市场价值乩开断提高,上海城投获得巨大收益。 出亍贬避国家土地政策的考虑，此工程土地出让金分成具体执行那么选择以“土地 出让收入中的30%不政府签订土地出讥合同，70%不上海城投签订土地一级开发 补偿合同〃乩方式操作案例二：南京国资，北岸新城胜利好顷目 工程由南京市国资集团全资子公司南京国资北 岸新城投资建设开展100%投资。土 地出让金扣除刚性计提Q2%）后，剩余局部由 政店集中20%作为政店净收益，80%远迓 京国资北岸新城投资建设开展。 上缴江苏省财政南京市政府南京国奥道迓名义为开发本钱 上缴江苏省财政 南京市政府