房地产行业市场前景及投资研究报告：棚改难改颓势.pdf

股 票 研 究 [Table_industryInfo] 房地产 [Table_MainInfo] [Table_Title] [Table_Invest] 2022.07.18 评级： 增持 上次评级： 增持 棚改难改颓势，分化成为定局 [Table_subIndustry]细分行业评级 行 业 深 度 研 究 本报告导读： 2015 年棚改政策有效在于仍处于房企扩表和人口进城的阶段，同时 PSL 给予信用支 [Table_DocReport] 相关报告 持，当前房企缩表、卖地谋发展模式终结、金融支持减弱均导致棚改规模难启。 房地产《拿地融资持续收缩，销售回款成 摘要： 融资抓手》 2022.07.17 [Table_Summary] 2015 年棚改带来新周期，但前提是房企扩表和人口进城。2015-2017 房地产《前端衰退后端起，迎接预售新时 年棚改推动三四线城市的上行周期，与市场仅考虑需求端不同，其有 代》 三个前提：1 ）棚改需有土地出让作为政府前期投入资金的闭环，需 2022.07.15 房企扩表拿地支持；2 ）棚改带来中期土地净出让，需产业发展、人 房地产《停贷，信用收缩的产物》 口进城保证动态平衡；3）需金融支持政府加杠杆作为催化剂，宏观 2022.07.13 层面也是新的宽信用渠道。2015 年三者均具备：房企股权融资及发 房地产《居民大宽松继续开启，城市群全 面崛起》 债融资放松，资产负债表和土储大幅扩张；农民工年净增在400 万左 2022.07.12 右，部分资本驱动型产业仍有空间；PSL 累积提供超3 万亿贷款支持。 房地产《两极分化，市场主要矛盾重回房 证 棚改开工规模从 300 万套提升至超600 万套，低能级城市迎来上行。 企端》 2022.07.11 券  2022 年棚改被重新讨论，但力度和效果将不及 2015 年。2021 年下 研 半年市场下行，近期棚改作为后置政策被重新祭出，节奏与2015 年 究 较相似。但 1 ）不仅地方政府配套支持力度不足，而且PSL 规模仍在 报 下滑，金融支持力度不足，预计2022 年棚改新开工仅 150 万套左右， 仅为高峰时期的 1/4;2 ）短期看，房企处于缩表状态，拿地意愿不足， 告 尤其对于低能级城市，导致棚改难以形成资金闭环，也难刺激额外购 房需求释放；3）中期看，虽然2015 年是以去库存为目标，但在卖地 谋发展模式下，房企的库