宁波市北仑长江路地块项目定位.pptxVIP

第1页/共56页目录壹、未来趋势预判贰、区域市场分析叁、项目定位肆、附加值提升建议第2页/共56页问题一：我们处于什么样的宏观环境下？未来市场趋势如何? 第3页/共56页未来趋势预判Part 1政策因素时事因素市场表现趋势判断第4页/共56页宁波“限购令”升级为“禁购令”政策因素宁波新国八条主要条款关键内容点评1、控制房价加强新建住房价格的管理和对房价的监测，合理控制房价。明确房价控制目标2、住房保障加强住房保障建设及旧住宅的改造力度，今年新建70万平方米，其中廉租房60万方。 扩大保障性住房覆盖范围。3、全额征税对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。加大房产交易成本，抑制投机4、二套房首付6成二套房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。二套房首付比例再度上调10%5、土地双限加大保障性住房及危旧房与“城中村”改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。 确保保障房建设用地6、全面限购1套房的当地户籍居民和1年以上纳税的非本市户籍家庭，限购1套住房（含新建商品房和二手房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。限购令更加严厉7、约谈机制目标未完成的县（市）区政府，有关部门根据规定对相关负责人进行约谈和问责。 问责机制从市政府落到下辖县市区政府8、舆论引导加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。舆论引导住房合理消费第5页/共56页CPI高居不下，银根持续紧缩政策因素历史最高位今年2月份CPI同比上涨4.9%，CPI指数依然居高不下；3月18日央行宣布，25日起上调存款准备金率0.5个百分点，可直接冻结4000亿资金，存款准备金率达20%，达历史最高位。第6页/共56页日本地震通过对进出口的影响可能间接推高中国CPI指数时事因素“3.11”日本地震影响面支持面灾后重建的工作，致日本的内需会扩大，相应中国对日的出口也将扩大。尤其是日本的灾后重建，对于中低端的钢材和建材等产品的需求将大幅度上升，而这些产业正是中国的强项。中对日出口扩大促进中国出口经济大地震发生后，日本的一些产业的产能会在一定时期内无法重启。因此，在日本的产能恢复之前，对于与其有一定竞争关系的中国企业，可能会订单增加，以填补其留下的空缺。经济替代竞争促进中国企业带来发展机遇日本是中国的重要的汽车和高档电子消费品的出口国，日本大地震，会使得这部分产品的消费者买不到货，或者是由于供应减少而需要支付高价。 经济替代竞争可能将间接推升中国全国CPI水平大地震发生后，在海外的资金回流日本，以及受到避险情绪的影响，所以导致日元快速升值。大地震发生后，日元兑美元已经升值约3%，兑其他非美货币也大幅度升值，其中兑人民币也再次破“8”。日元汇率的升值，也会导致中国从日本进口的商品“变贵” 汇率影响应对措施尚未出台. 第7页/共56页市场出现波动，成交量降至“冰点”市场表现受政策影响明显，近期成交量迅速下滑，近周成交量下滑至200套以内。第8页/共56页市场表现受政策影响近期楼市表现为“刚需托市”，高端楼盘成交量下降导致成交价格出现不同程度下滑。价格坚挺，但近期受禁购影响出现短暂下滑第9页/共56页市场促销力度开始加大，出现暗降趋势市场表现楼盘名称优惠情况世茂世界湾购房均可享受9.5折优惠，一次性付清在9.5折基础上再享受9.5折优惠。黄金海岸五期全款享受400元/㎡优惠，银行按揭50%享受50元/㎡优惠，买房再买车位的再享400元/㎡优惠，申请钻石卡还可有4万优惠。 罗曼风情最高可达700元/平米的特别付款优惠。为了体现“婚房节”的爱情主题，凡2011年领证登记的新人，还可加送价值9999元超级大红包和8888元的出国豪华蜜月游。维科水岸枫情一次性付款优惠300元/㎡保亿丽景英郡现已公开认筹，目前在骆驼农业银行预存20000元办理VIP贵宾卡，开盘时可优惠选房，同时可享受总价20000元的优惠。香槟水郡315放心购房日，即日起一周内定购即享特惠50666元。第10页/共56页趋势判断[现象]量跌价稳，出现暗降趋势[预判]2012年在银根和禁购政策不放松的前提下，市场仍将处于盘整期支撑理由如下①心理上：房价居高不下，在心理上成为供需双方的博弈②利益上：银根不放松，开发商必须要应对一个财年的财务结算，现金流压力巨大③空间上：现有市场供给，多为3年前土地存量的开发量延续，地价优势，致使现房 售价上存在较大价格下调空间第11页/共56页问题二：我们的市场机会在哪里？ ——基于本体条件下的市场机会寻找。 第12页/共56页区域市场分析Part 2板块分布板块竞争市场分析个案分析客源分析第13页/共56页新中心板块市场成熟度高，楼盘多板块分布兴业城市