房地产企业合同管理探析.doc

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房地产企业合同管理探析 一、引言 随着我国房地产行业的不断开展,社会资金不断涌入,房地产行业竞争日益剧烈,如何加强企业内部控制提升管理效率是每个企业做强做大的必经之路。绝大多数企业收入、本钱都是通过合同来约定,房地产企业合同种类繁多,尤其施工合同金额大、履约时间长。本文以房地产企业加大合同管理为研究对象,希望通过本文的研究为相关企业提供借鉴意义。 二、房地产企业合同管理过程中存在的问题 合同是企业经济业务的反映,是经济业务起点到终点的标准和约束。合同管理是指对合同进展商榷、草拟、签订、履行、变更、解除等一系列行为进展跟踪管理,是系统全程的动态管理过程。合同管理不仅仅关注合同的订立内容,还关注合同签订前的准备工作及合同签订后的履约管理。目前我国房地产企业合同管理大致存在以下问题。1.相关主体的资信审查匮乏。资信审查指的是,对房地产工程的审查包括承办方的信誉审核和资质审核。房地产工程合同签订之前的拟定环节、相关主体的资质和履约才能等等直接关系到盈利才能。房地产公司倘假设在拟定合同前,无视了对合作方的审核,很容易埋下合同风险,导致内控管理机制失效,甚至影响房地产公司的正常经营。因此,如何加大对合同主体的审核机制是房地产工作签订合同之前的重要内容。例如某些“皮包公司〞缺少施工资质,也缺少固定的营运场地,“皮包公司〞仅仅是通过利用某些大型施工企业骗得发包方对施工方的信任,倘假设房地产企业无视了对其的资质审查,很容易影响其后续的盈利才能。2.合同文本内容不细致严谨。合同是企业经济业务经济行为的标准和约束,假设合同条款内容约定不明晰或存在破绽,合同履行就可能存在多种选择,各个利益主体处于自身经济利益的考虑选择对自身最有利的履约方式,相关的纠纷矛盾也将随之发生。3.合同重签订,轻执行,违约风险加大。合同生效后,其合同主体便需承当相应的责任和义务。房地产企业的施工合同、销售合同等履约时间长达好几年,局部企业在合同签订后对履约的条件、时间、违约条款等关键要素没有持续跟踪,导致出现未按合同履约或者违约现象。例如某房地产开发企业资金支出的审批程序较为繁琐,资金收支缺乏预算,后续的工程款无法按约支付,导致拖欠工程款、农民工工资和延期开工交房等问题,引起了严重的诉讼案件,拉低了该房地产企业的社会信誉,造成了无法挽回的经济损失。4.合同保管零散,缺乏系统管理。房地产企业合同种类繁多,根据合同标的物可分为采购合同、施工合同、勘察设计合同、广告宣传合同等、不动产销售及租赁合同等。局部房地产企业的合同在各个部门各个经办人员手中零散保管,没有系统保管管理,不能从既往的合同中分析总结收入本钱的有效数据,甚至出现合同缺失导致合同履行缺乏根据的情况。 三、基于内部控制下的房地产公司加强合同管理的措施 1.制定完善的合同管理制度。合同管理是指对合同进展商榷、草拟、签订、履行、变更、解除等一系列行为进展跟踪管理,是系统全程的动态管理过程。房地产企业首先要参照企业内部控制制度,结合企业自身的开展阶段,制定职责明确、分工合理的合同管理制度。房地产企业需根据各个部门的职能,科学规划合同商榷、草拟、审批、履约、保管等合同管理中各个环节的执行部门,明确每个部门在合同管理过程中的职责,需要注意的一点是财务部门一定要对合同有前期介入或者审批,并由独立部门〔比方审计部或者风控部〕对前面各个环节进展程序监视或过程监视,由此形成全面的系统的动态的合同管理,减少企业的合同风险。2.进步合同管理的法律理念。进步合同管理的法律意识主要包括法律意识的宣传培养,也包括合同条款内容中对法律法规的遵守和运用。一方面房地产企业可定期组织员工学习房地产法律法规,在日常合同管理环节中,培养员工法律和风险意识,进步员工的法律知识程度。另一方面,可以设置专门的法务部门或者外聘法律参谋,对重要或者一定金额以上的合同参与合同草拟或者对合同出具法律专业意见或建议,弥补详细业务部门在法律条文上的知识空白或欠缺。3.强化合同管理的监视机制。强化合同管理监视机制可从组织架构和内控措施入手,房地产企业可指定或者新增合同管理的监管部门,合同监管部门要定期或者不定期对进入供给商目录库的合作方资质的审查、合同审批的程序、合同的执行、合同的保管归档进展检查,详尽落实合同管理的内容,及时发现合同管理中存在的问题,责令相关部门及责任人改正工作纠正偏向。4.提升合同管理的电子信息化程度。房地产企业合同繁多,有条件的企业要利用信息技术进展合同管理,比方委托开发或者购置专门的合同管理软件,逐步实现合同管理的程序化和电子化。尚不具备条件的企业也应分类建立合同台账,比方施工合同台账、不动产销售合同台账、不动产租赁合同台账、广告宣传合同台账等,对合同主体、标的、金额、付款方式、保证金、已收付款、最终结算价、是否履行完毕等关键因素进展登记,实现数据的集成与

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