丹青花园营销诊断报告.ppt

国际花都·丹若苑的开盘时间在一年左右，其周边环境、配套设施、项目规模、开发商 品牌和资金实力都具有绝对优势，现阶段销售呈现以下特征： 1.主力户型面积区间集中在130～150之间，平均总价在56万左右，销售状况一般，但其 销售的部分大都集中在均价以下或者东西两头位置较好的产品，现阶段大量均价以上位置 靠中的户型销售速度明显放缓，甚至陷入停滞期。 2.复式销售陷入瓶颈阶段，突出表现在四期丹若苑复式销售上，其销售率才11.53%； 从产品上绿地定位是典型的高档楼房，从产品上来说不存在硬件方面的问题，从价格上来 说均价是最低的，最低总价约为68万。假若要取得比较快的去化率，扣去1000元/㎡差 价，可参考的复式总价尽量不要超过68万。 3.90～130㎡区间内的户型是销售热点，该类型户型除极少量顶层和底层外基本售罄， 客户对品味和档次的需求仍然较强。 第三十一页，共六十二页。 综合分析： （1）政务文化新区楼盘的开发历程作为合肥市新的中心，政务区房地产在近几年的发 展，也随着基础配套生活设施的完善而蒸蒸日上。从总建筑面积高达70万平方米的国际花 都在2003年10月份开盘以来，引爆了政务区的房地产开发。 之后开盘的有丹青花园、颐园世家、生活地带、水墨兰庭，2005年陆续开盘销售的有恒 润花园、宋都·西湖花苑、亚华新城邦、振业·山水名城、岸上玫瑰，而到了2006年，目前 只有国建·香榭水都开盘销售。同时根据监测，三盛·颐景园、信达·水岸茗都、湖畔春天、 新城国际、三胞·丽景苑以及国际丽晶城等楼盘近期要推出，目前部分楼盘正在建设中。 第三十二页，共六十二页。 （2）政务文化新区楼盘的现状 截止到2006年1月份，合肥市政务文化新区在售楼盘约有10多家。目前，国际花都和生 活地带销售的是四期，丹青花园和颐园世家都是二期，水墨兰庭二期即将开盘销售，宋 都·西湖花园、恒润花园、亚华新城邦、振业·山水名城、岸上玫瑰以及国建·香榭水都一 期。 由于地价的不断高涨，从政务文化新区各楼盘推出的产品类型来看，主要是以小高层/高 层住宅为主，多层的比例也越来越少，同时政务区的部分楼盘还推出少部分的花园洋房、 叠拼别墅。 （3）政务文化新区楼盘的规模 从政务文化新区楼盘的规模来看，国际花都总建筑面积达到70万平方米，成为政务文化 新区规模最大的楼盘，也是政务文化新区最具代表性的楼盘。宋都·西湖花苑的总建筑面积 达到30万平方米，水墨兰庭和国建·香榭水都的总建筑面积约为20万平方米，政务文化新区 其他在售楼盘中，总建筑面积超过10万平方米的还有颐园世家、丹青花园、恒润花园、岸 上玫瑰、振业·山水名城等5家楼盘。 此外，在即将开盘或已经动工的楼盘中，三盛·颐景园总建筑面积超过了10万平方米，信 达·水岸茗都总建筑面积超过20万平方米。 第三十三页，共六十二页。 （4）政务文化新区楼盘的价格 作为合肥市新的市中心，政务文化新区楼盘的楼盘价格要高于其他区域。2006年元月 在售的8家楼盘中，国际花都平均价格为4000元左右/平方米，其他楼盘如岸上玫瑰、恒润 花园、宋都·西湖花苑、颐园世家、水墨兰庭以及国建·香榭水都等楼盘的均价在3200-4000 元/平方米之间。 2005年1月，政务文化新区在售楼盘均价为3116元/平方米，05年12月，政务文化新区 的在售楼盘为国际花都、颐园世家、丹青花园、恒润花园、宋都·西湖花苑以及岸上玫瑰6 家楼盘，该月，政务文化新区的在售楼盘均价达到3598元/平方米，全年价格增长了482元/ 平方米。 （5）政务文化新区在售楼盘销售发展状况 ◆销售价格变化 2005年1月，政务文化新区在售楼盘的均价为3116元/平方米，截止到2006年1月 底，均价增长到3618元/平方米，价格增幅为502元/平方米。政务文化新区由于 受城市规划的影响，各种生活配套设施也逐渐完善，并且在未来几年内，将成为 合肥新的城市中心，因此，政务文化新区的销售价格还将继续上涨。 第三十四页，共六十二页。 2006年1月份，政务文化新区在售楼盘中，多层、小高层的价格相差不大，分别为 3500元/平方米和3575元/平方米，高层的平均价格为3779元/平方米，别墅的平均价 格为4000元/平方米。高层的均价比多层的均价高出约8个百分点。 政务文化新区在售和即将推出的住宅都是价格相对较高的产品，再加上政务文化 新区的本身条件，包括市中心的迁徙、周边环境的改善、配套设施的齐全等因素影 响，因此，政务文化新区的楼盘价格还将持续上涨。 第三十五页，共六十二页。 ◆建筑类型变化 06年1月份，政务区在售楼