土地增值税涉税筹划与定价策略.doc

土地增值税涉税筹划与定价策略 摘要：本文梳理了土地增值税的定义、税率及计算方法，通过本钱定价模型分析土地增值税与本钱之间的关系，为定价策略提供数据参考，到达运用财务数据实现事前规划、事中控制的目的；最后，在“营改增〞背景下，对土地增值税涉税筹划的变化提出建议。  关键词：土地增值税 涉税筹划 定价策略  土地增值税是指单位或个人通过转让国有土地的使用权以及地上建筑及其附着物并获得一定的收入，就其转让所得获得的增值额进展征税的一种税收类型。土地增值税的主要纳税义务人为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并以此获得相应收入的单位以及个人，但并不包括以继承、赠与方式无偿转让房产的行为。  作为影响房地产企业收益最大的税种，土地增值税一直备受房地产行业的关注。较流转税而言，土地增值税税率更高、计算更复杂；从企业内部本钱控制的角度而言，土地增值税与企业本钱联络更为严密。如何通过合法、合理的方法降低土地增值税税负成为房地产企业面临的重要课题。  一、土地增值税纳税筹划及定价策略  鉴于土地增值税是在清算环节缴纳的税种，如何通过前期的本钱控制到达合理降低土地增值税税负的目的？同时，如何利用土地增值税与本钱的勾稽关系，为销售定价提供合理的售价区间？可否通过合理拆分收入，降低土地增值税税负也是本文试图讨论的问题。  〔一〕本钱定价模型  设销售收入为X，不含利息的建造本钱为Y〔包含实际获得的支付土地使用权的费用和开发土地的本钱，不包含支付的贷款利息〕，那么房地产企业实际可扣除的费用为30%Y〔含房地产企业加计扣除20%局部〕，交纳的营业税及附加税为5%×〔1+7%+3%〕X，即土地增值税可扣除工程本钱为〔1.3Y+5.5%X〕，增值额为。  对于出售的普通标准住宅，且增值额未超过扣除工程金额20%，列示如下：  当增值额未超过扣除工程金额50%局部时，  ÷〔1.3Y+5.5%X〕=50%  X=2.1253Y  当售价小于建造本钱的2.1253倍时，土地增值税为增值额乘以30%。在这个临界点上高定价带来的高收益使得税负程度相对较轻。  〔二〕定价策略  1.按照“免税临界点系数〞调整不同性质开发工程定价。根据税法要求，区别普通标准住宅和非普通标准住宅分别核算。  销售普通标准住宅：  收入总额：3 000万元  营业税金及附加=3 000×5%×〔1+7%+3%〕=165〔万元〕  增值额=3 000-2 364.6=635.4〔万元〕  增值率未超过50%，适用税率30%，速算扣除系数为0。  销售非普通标准住宅：  收入总额：2 000〔万元〕  土地出让金及房屋开发本钱=1 139.6〔万元〕  房地产开发费用=1 139.6×10%=113.96〔万元〕  营业税金及附加=2 000×5%×〔1+7%+3%〕=110〔万元〕  增值率不超过50%的局部，适用税率为30%。  根据普通标准住宅的认定和免税临界点定价系数，可以测算出销售普通标准住宅免税临界点定价程度：  免征土地增值税。  增值率=572.9÷1 601.05×100%=35.78%  应交土地增值税=572.9×30%=171.87〔万元〕  综上所述，按照“免税临界点系数〞调整不同性质开发工程的定价后，在保持收入及本钱费用不变的前提下，应交土地增值税由313.18万元减少至171.87万元，节税141.31万元。  3.利用“临界点〞法实现利润增长。在制定销售定价策略的时候，通常会参考周边楼盘的市场行情加上对将来2个季度房价走势的预测情况进展判断。假如可以提供建立在本钱定价模型根底上的收入区间，就可以为定价决策提供参考性意见。承上例，根据临界点法，采用高收益低税负定价系数2.1253，可以确定高盈利销售收入的定价临界点：  增值额=2 421.99-1 614.69=807.3〔万元〕  增值率=807.3÷1 614.69×100%=50%  应交土地增值税=807.3×30%=242.19〔万元〕  4.利用“精装房〞分散收入。对于超过高收益低税负调整价格范围的收入局部，假如想实现利润最大化，可以利用拆分收入的方法，例如“精装房〞策略调整定价决策。对毛坯房进展装修后再出售，会进步开发本钱，相应的销售价格也水涨船高。假如不能很好地控制增值率，很有可能出现高税负调整价格的窘境：销售收入增长率远超过销售利润增长率。本文讨论在扣除工程金额既定的情况下，拆分转让收入，降低增值额，到达减少纳税的目的。拆分收入即将“精装房〞合同拆分成销售合同和装修合同两局部。一