3-1商业街招商方案.pptx

3-1商业街项目招商方案 营销中心 2011年9月 1.1 地块地理位置 1.2 项目背景 1.3 周边地区特征 1.4 地块SWOT分析 1.1项目地理位置 项目位于九龙坡区陶家镇陶家都市工业园内，紧邻白彭路，距离华福路2公里，距离绕城高速出口4公里，距离内环高速路15公里。 项目与重庆市四大工业园区相临，分别是九龙工业园，双福工业园，剑桥工业园和西南铝工业园，项目刚好位于四大园区中心的位置。 项目距离陶家镇1公里，西靠巴福、双福，东临铜罐驿，南接西彭，北望石板，属于重庆市规划的西部新城核心位置，区位优势非常明显。 1.2项目背景 1.3项目周边地区特征 项目位于中梁山与绕城高速中间的九龙坡区陶家镇，距离九龙坡区中心25公里。 市内公交283（西彭—杨家坪）、281（西彭—沙坪坝）、中巴车（西彭—南坪）、（西彭—红旗河沟）、西彭—鱼洞）、（西彭— 朝天门）、486（西彭—毛线钩）等可直达本项目。 学校：陶家都市工业园幼儿园、陶家镇小学，陶家镇中学，西彭铝城高中 医院：陶家镇中心医院、西铝医院 银行：陶家镇农村商业银行、西彭农行、建行、工行、中国银行等 其他配套：常青藤别墅项目、陶家镇派出所、西彭新世纪商场、北京城建熙城项目、天醉园、西池酒店、浩然原汤温泉 1.4项目SWOT分析 Strength Opportunity Weakness Threat 本项目是区域内最大的商业综合体，并且临白彭路，可以辐射西彭、铜罐驿、巴福、石板等乡镇，区位优势明显。 本项目作为陶家都市工业园的配套商业项目，升值潜力大，目前入驻从租金到免租期都有非常大的优惠。 项目周围商业氛围尚未形成，人口入住率较低。 产品本身设计有瑕疵，部分客户未接房，没有签订委租协议。 没有设计地下停车场，车位配比不足。 园区打造成型尚需要时间，客户收益信心不足。 重庆市规划项目所在地为人口聚集地，未来城市副中心，规划有50万方公租房项目。 规划中的轻轨5号线经过项目所在区域，并设立站点。 规划中的城市中央公园与本项目一路之隔，城市配套趋于完善。 园区入驻人口越来越多。 权属不明确，消防等未验收，人员密集型业态入驻收到影响。 物业管理服务质量需要提高标准。 园区消费层次需要提升。 园区尚未有高端娱乐设施，客户入驻后可以减少竞争压力。 园区与政府良好的关系平台。 园区可以给与高端品牌物业给与更多优惠政策。 2.1 商圈界定 2.2 消费者情况 2.3 市场定位 2.1商圈界定 第一商圈：本项目内的居住人口，预计两年内第一商圈内人口可达1-2万人。 第二商圈：本项目所在区域内周围2公里范围内居住、生活、办公人口，北至石板镇，南至陶家镇，西至巴福镇，东至铜罐驿镇，预计第二商圈人口五年内达到5-10万人。 通过实地考察，项目周边分布最多的商业业态是餐饮，主要以家常菜、火锅、特色江湖菜为主，缺少快餐、西式餐厅及中高档中餐馆。 同时生活类商户较多，以超市、银行、药店及杂货店为主。 休闲娱乐类商户较少，缺少网吧、KTV、茶楼，综合超市、服装及其他各类专卖店。 2.2消费者情况 消费者类型 希望他们如何思考阳光商业街 商业需求 在园区上班的人群 午餐和下班后休闲购物的主要选择 网吧，酒吧，茶楼，KTV，快餐，职业和休闲服饰，办公用品、化妆品 在项目周边居住的人群 满足他们最基本的商业需求，这里是他们最有效的购物场所 配饰、皮具、儿童用品、家居饰品、餐厅、图书和印象；健身与个人护理 园区居住的人群 午餐和晚餐，经常进行家庭聚会，休闲和娱乐的首选 网吧，KTV，茶楼，超市、药店、儿童用品、家居饰品、社区医院 2.3市场定位 根据市场分析和需求研究的结果，同时考虑到项目周边的环境，我认为阳光商业街的定位如下： 主要服务于项目自身的消费人群，兼顾本地消费者追求健康娱乐，休闲购物的需要，充分发挥商业街现代设计风格的优势，塑造一个生活享乐型的综合商业街区。 3.1 商业面积和类型 3.2 商品客户组合 3.1商业街面积和类型 塔楼 商铺编号 建筑面积（平方米） 一层 A8-A12 1332 二层 B15 1404.74 裙楼 一层 A1-A21 2330 二层 B1-B13 2011 三层 C1-C6 2035 四层 D1-D6 1065 3.2商品/客户组合 商业业态类型 商铺编号 单价（元/平方米/月） 品类 品牌 餐饮 A15-A17 25 中式快餐 一般餐饮 餐饮 A18-A20、A1-A2 25 火锅、江湖菜系 餐饮 A3 35 休闲饮品 街客、老豆达人 生活家居 A1-A6 30 休闲服饰、儿童用品 生活家居 A20、A21 20 连锁超市 超市 生活家居 A