合作开发房地产项目涉税政策.docxVIP

. . -- -- 合作开发房地产项目涉税政策 仅以国税发[1995]156 号、国税发[2009]31 号文件及其他相关政策为依据，结合房地产开发企业的实际情况，对日益增多的房地产开发企业合作建造开发房地产项目业务涉税方面进行探讨。 一、关于“合作开发”的涵义 （一）定义及要件 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定，“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，继续了《民法通则》第51、52、53 条的内容。为房地产合作开发提供了法律依据。房地产合作开发是房地产开发中一种比较普遍的形式。通过合作开发的形式，可以有效地把土地、资 金、资质等房地产开发的要素结合起来，从而使合作开发的各方合法地在房地产开发中找到 各自的利益。 实践中，房地产合作开发的概念也有被称为“合作建房”、“联营建设”等。可见合作开发是一种整合房地产开发各要素的民事行为。其法律特征及其要件是：共同投资、共享利润、 共担风险。 目前，有关房地产“合作开发”税收上的定义主要来源于下列两个文件： 1、《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发[1995]156 号）第十七条规定：合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。——仅指合作建房形式。 2、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2009〕 31 号）第五章 特定事项的税务处理，第三十六条“合作建造开发产品的税务处理”以及第三十七条“以土地使用权投资开发项目的税务处理”的规定。此不仅包括合作建房，还包含 其他形式的合作开发项目。 （二）合作开发方式 作为房地产合作开发的方式，从税收政策规定来看，大体表现为以下几种形式： 税收政策 国税发[1995]156 号规定的合作方式国税发[2009]31 号规定的合作方式 第一种方式是纯粹的以物易物，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种： (一)土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。（以下简称 Y 地-房） (二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。（以下简称 Y 租地-房） 第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。具体的方式也有以下三种： (一)房屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式；（以下简称 Y 分利 ） (二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润； （以下简称Y 固利） (三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋。（以下简称 Y 分房） 第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目， 且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： （一）凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的（以下简称S 分房） （二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的。（以下简称 S 分利） 第三十七条：以土地使用权投资开发项目的，可分为下列两种情形： （一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的；（以下简称 S 地-房） （二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目。（以下简称 S 投资） (说明是旧 31 号文的内容) 由此可见，国税发[2009]31 号规定的合作方式较国税发[1995]156 号规定的合作方式范围更加宽泛，尤其突出了两种新型的合作方式即S 分房、S 分利，且对于以土地使用权投资， 不再强调必须要成立具有法人资格的项目公司，可将土地使用权以股份形式直接投资于开发项目，即可成立项目合伙制。 从上述合作开发方式对比来看，国税发[1995]156 号规定的主要是解决营业税问题，而国税发[2009]31 号规定的是所得税方面的问题，这样必将会给相关征收工作带来麻烦。在此对此进行尝试性的归并比较。 学会计论坛 国税发[1995]156 号规定国税发[2009]31 号规定 S 分房、S 分利 Y 地-房、Y 分房S 地-房 Y 租地-房 Y 分利S 投资 Y 固利 二、合作开发涉税政策的税种征收要点 合作开发房地产因涉税问题繁复，不仅应在营业税征收上分清相关权责，还应在土地增值税，企业所得税上区分相关征收要素，防止税务风险。 （一）国税发[1995]156 号文解读 根据国税发[1995]156 号《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》第十七条规定：合作建房的方式一般有两种： 第一种方式是纯粹的以物易物，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种： 1、土地使用权和房屋所有权相互交换，双