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经济测算在策划领域的应用 案例一：星河丹堤 原四期地块指标： 占地面积：2 建筑面积：163900m2 容积率： 政府反征面积：2 政府补尝用地面积:49676 本项目指标现状： 现有占地：18897m2 容积率： 基础指标 一二三期 四期 反征 隔音带 问题：做什么样的物业组合，发展商收益最大化？ 开发类别 指标 净密度（户数/公顷） 容积率 独户住宅 20-25 0.3 并立式住宅 25-40 0.35 小独栋 40-60 0.4 联排式 60-100 0.6-0.75 叠层式 100-150 0.75-1.2 宽景洋房(4-6层) 150-250 1-1.2 小高层（7-12层） 250-400 1.2-2 不同开发档次住宅区容积率取值范围 注：基于项目开发的一般经验，附件中有一些关于容积率的相对案例 用地分析——价值最大化产品比例测算 构建函数：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4 F(Y)——项目总收益 A——产品价格（市场价预估） X——产品建筑面积 函数构建的假设前提：1、假设产品交易的市场风险在可控制的范围内（如价格的实现）； 2、假设隐性价值贡献点作用有限（如项目形象的提升）； 3、假设各种产品的建筑成本差异很小，可以忽略；项目其他成本为一常数 结论：1、对于项目综合价值贡献最大的为TH、其次是小高层，最小的为洋房。因此建议尽可能的增加TH的比例，不出现洋房的物业类型。 2、独栋别墅有一定的综合价值，同时对于树立标杆户型和提升项目档次存在积极意义，因此建议保证一定的规模数量。 洋房和独栋别墅对项目价值贡献较小 产品分析—— 价值最大化产品比例测算 函数方案一：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4， 假设A1=2，A2，A3，A4； X=1Σn=1=18.9;分别对应小独栋、TH、洋房、小高层的建筑面积； 产品容积率的一般标准：小独栋，，洋房1，小高层 计算结果：当X1=X3=0，时，F(Y)max存在且取为最大值 结论：1、增加TH的容积率，增加TH的建面，可更大地提升项目的价值。（另：增加TH的比例在一定程度上也降低了工程造价） 2、小高层的容积率提高，实质上也增加TH的面积，因此也可增加项目的价值。 3、作为提升价值形象的别墅户型，增加其容积率有利于项目价值最大化。 函数方案二：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4， 同上述前提A1=2，A2，A3，A4； X=1Σn=1=18.9;分别对应小独栋、TH、洋房、小高层的建筑面积； 产品容积率的弹性标准：小独栋，，洋房1，小高层 函数方案三：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4， 同上述前提A1=2，，，； X=1Σn=1=18.9;分别对应小独栋、TH、洋房、小高层的建筑面积； 产品容积率的弹性标准：小独栋，，洋房1，小高层 产品分析—— 价值最大化产品比例测算 计算结果：当X1=X3=0，，时，F(Y)max存在且取为最大值 计算结果：当X1=X3=0，X2=12.36=X4时，F(Y)max存在且取为最大值 TH是项目价值最大化关键产品，因此更可能增加其比例 产品分析——价值最大化产品比例小结 产品比例分配： 地块构成 面积 产品构成 容积率 建筑面积 比例 组团1 18750m2 小独栋 0.4 7500m2 4% 组团2 142022m2 联院TH或六甲TH 1 142022m2 75% 组团3 28125m2 六甲小高层 1.4 39375m2 21% 产品比例确定的依据： 理想化情况下各种函数方案的结论 假设条件的再论证——风险、隐性价值、成本的回归考虑 项目地块价值分析结论 消费者经验偏好的再论证 历史案例参考 竞争分析结论 …… 最终实现均价：12538元/平方米 案例二：龙华某项目 方案1：各类