武汉汉正街项目实施方案通用课件.pptx

武汉汉正街项目下一步工作方案 泛华集团 2011年10月 目 录 一、目标控制 二、问题梳理 三、项目简介（附件） 2 3 一、目标控制 1、目标节点控制 开展预调研，重点了解能否成立中外合资公司及成立所需条件； 若成立合资公司可行，取得汉正街项目的意向书及有关项目的投资分析概算，便于计算资金投入的时间及规模； 做成立项目公司前的准备工作：与摩根大通签署协议、确定合作模式，共同组建工作班子，并争取前期费用，开展深入调研； 若项目条件满足摩根投资标准，与武汉市及项目所在区政府签订相关协议，锁定特许权及优惠政策； 成立中外合资公司，制定开发、建设及最终退出方案并落实。 4 二、问题梳理 1、泛华参与开发的方式，联合开发，合作主体是谁；独立开发是否接受外资，成立中外合资公司的可行性，了解当地的政策要求，如注册、立项、结汇、资本金比例、税收等 已掌握信息： 汉正街项目接收外资进入，但省内审批权限是3亿美金； 项目具体操作层面的权利已经下放至硚口区和江汉区； 项目运作要签两个协议：市里与投资人签署战略合作协议，并负责协调投资人与区里对接；区里与投资人签署项目合作协议并确定一二级联动细节； 此次调研之前需要发函确认。 5 二、问题梳理 2、政府可接受的开发方式，如果可以将项目分拆，请政府推荐具体地块并确定开发范围、内容、进度、成本、投资回报及方式 已掌握信息： 汉正街项目可以分拆，希望控制在2-3家投资人； 可以一二级联动，孵化项目，带方案招标，重大投资项目可以成本价拿地； 投资人可以表明意愿，希望选取哪个片区进行合作。 6 二、问题梳理 3、推荐地块内一级开发的总体资金需求（拆迁、安置、补偿、大市政、公建）及分期实施计划（开发时序）、土地收储及供应计划、投入产出测算等 已掌握信息： 已经编制了汉正街区域的概念性规划，其中对投资时序及资金有一个大致的安排，但详尽的成本及收益测算正在编制中。 7 二、问题梳理 4、政府已经及拟出台的相关政策 已掌握信息： 企业参与整理的财务成本高出银行同期贷款利息的部分计入土地储备成本； 企业参与整理地块在土地交易过程中所产生的溢价部分按一定比例分享； 企业参与整理过程中同步建成的基础设施，按决算成本8%的利润率予以认定，并计入土地整理成本； 土地增值收益返还。对纳入汉正街改造项目资金平衡方案的地块，其土地增值收益按国家规定扣除各项专项资金后，剩余部分全额返还硚口、江汉两区用于汉正街项目收储和基础设施建设； 税收实得返还。将2011年起若干年内汉正街新建项目实现税收的市级实得部分，全额返还硚口、江汉两区，专门用于弥补汉正街整治改造的资金缺口，直至资金缺口总体平衡。 8 二、问题梳理 5、推荐地块的规划条件，政府的开发思路，对区域定位、形象、进度等具体要求，回迁安置实施方案及进展 已掌握信息：见附件。 6、推荐地块内政府已经落实的投资方情况，资金需求与缺口。已投入资金及在建项目，哪些属于保留、哪些需要改造提升、哪些需要重建 7、最新概念性规划及控制性规划（是否获批，根据投资方修改的可能性） 8、政府主导、市场参与下合作方式及投融资模式，探讨集合各方资金发起汉正街改造建设基金或依托城投公司发行城投债的可行性 三、武汉汉正街项目简介（附件） 10 一、项目背景资料 汉正街区位 图：汉正街在武汉位置 11 一、项目背景资料 汉正街区域 图：汉正街四至图 2.6平方公里 12 1、改造项目情况 （1）汉正街规划（改造区域规划为金融及居住用地为主） 一、项目背景资料 13 一、项目背景资料 1、改造项目情况 （2）汉正街区域占地：2.6平方公里，其中改造区域 14 1、改造项目情况 （3） “9+8=17”片区 区位 片区数量 占地面积 征收面积 征收户数 拆迁资金 成本单价 区域内 9大改造片区 1085亩 189万平米 2.2万户 295亿元 1.6万/平米 区域外 8大配套安置房源片区 463亩 66万平米 — 56亿元 0.8万/平米 合计 17 1548亩 255万平米 — 351亿元 1.4万/平米 一、项目背景资料 表：17片区基本情况 15 1、改造项目情况 （3） “9+8=17”片区 9大片区中1、2号长江食品片、三特片属于已完成交易及正实施拆迁片区。 一、项目背景资料 9大片区中3、4号红燕和竹牌片区为就地安置区域，其余5片区被拆迁户近一半就近安置在区外8片区。 采取汉正街核心区内9个开发地块与核心区外8个安置地块相对应的模式整体打包。 16 2、市场基本情况 汉正街现有69个市场，经营服装针织、布匹辅料、皮具箱包、鞋帽制品、家用电器、副食品、工艺礼品、文体用品、日用小商品、塑料制品、儿童玩具、床上用品、日化用品等12大类商品。 改造区域内需要搬迁服装辅料、鞋帽制品、副食品和塑料制品4大类2