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从级差地租理论看区域城市价值重塑 房地产的地段论金科玉律总是被挂在我们嘴边，很多地产代理顾问公司喜欢炒作片区获取了天然的依据。可是，地段论的理论基础究竟在哪里,城市区域地段价值的实际营销效用怎么挖掘呢, 首先，我们来了解一下土地增值。 土地是一种特殊的商品，马克思认为，土地的价格分为两部分，一部分为“土地资源价格”，即地租(土地的租金)，一部分为“土地资本”价格。因此，我们界定土地增值的本质为:地租增值与土地资本的增加。而土地的增值就为房地产营销中对地段价值的重塑提供基础。 人们一般把城市土地增值的原因归结为五点:(1)土地使用者或经营者对土地的不断投资、改造而引起土地增值;(2)政府对城市公共设施的不断投入，投资环境的不断改善，或因土地使用者投资而产生的土地收益的扩散效应而引起的土地增值;(3)土地利用类型改变，如由工业用地转变为商业、金融用地，由住宅用地转变为商业用地等，从而产生土地增值;(4)因社会经济的发展，城镇人口逐渐增多以及房地产业的发展，造成城镇建设用地供不应求而引起土地增值;(5)由于方针、政策的改变，引起土地投资的需求增加，导致土地增值。 其次，我们再来理解一下极差地租的房地产含义。 对于城市级差地租，针对我们地产而言，影响因素主要是位置，这种影响主要表现在高层建筑的容积率和城市基础设施的二次开发后的原地段级差等级的改变，从而产生新的级差。 级差地租的增值这主要表现为三个方面:?城市发展引起用地需求不断增大，由于土地的有限性势必引起地价的升高，由于地价的基础是地租，所以级差地租增加是必然的;?随着城市土地的投资不断增加，当融于土地的资本所有权经过一系列租约期就不断转化为土地所有权，土地资本的利息也就转化为级差地租，因而促使级差地租量的增长;?城市中心在向多元化和专业化发展时出现新的黄金区位，进而产生新的级差，同时城市不断扩大，远郊区和市中心的级差也会日益增大，级差地租也会提高。级差地租随着城市发展而提高，同时受投资的边际递减规律影响，在城乡边缘地带地租增值幅度最大，依次随着向市中心移动增幅降低。 而这些，就为房地产地利属性的定位提供理论依据。 最后，房价上升和极差地租的关系 如果我们改变一个区域的区域定位，如将金银湖片区定义为空港片区，定义后湖片区为汉口第六大道，房价似乎找到一定支撑，其理论基础在哪里呢, 这关系到城市土地增值收益分配分析。 土地增值分为地租增值和土地资本增加。因此，从理论上确定土地增值收益分配思路应该是地租增值部分归国家所有，在土地资本投资收益中，属于国家应归国家所有，属于土地使用者的应归土地使用者所有。但实际上，这种分割在现实中表现非常复杂，甚至有时难以实现。这里主要有两个原因: 一是不论土地资本投资引起土地增值还是地租增值，实际上都来源于剩余产品价值，从剩余产品价值中我们很难分析出哪一部分属于地租所有，哪一部分属于土地资本所有，特别是再从地租中区分出绝对地租、级差地租和垄断地租更为困难。 二是不同经济主体的土地资本投资效应存在着外部性和融合性，难于从中截然分出利益归属。微观的土地使用者的追加投资与政府和其他人追加投资所产生的效应也难以区分，这两种投资效应都存在着外部性，因此，从追加投资而获得的土地收益中具体分割出哪一部分属于土地使用者所有，哪一部分为政府所有困难很大。 另外，在土地资产效益日益显化的今天，不同主体投资土地的目的也开始从利用土地服务本身转向以实现土地的保值增值为目标。因此，土地的增值利益分配必须在不同主体之间得到公平分配，才能充分发挥土地资产效应，提高土地的集约利用水平。 归结难点，土地增值收益分配的症结源于不同主体投资所产生的外部性。目前，在我国土地增值的收益分配上，实际上采取的是两者相结合的思路，具体表现为以国家所有权实现为前提，强制收取各种税费，这种收益分配特点实际是以收取“庇古税”为原则的。例如，我国土地增值税征收思路实际就是土地转让收入扣除各种费用与成本后，把所取得的土地增值收益在土地使用者与国家之间采取累进税率征收的办法分成，这是因为我国目前在收益分配上存在着租税费混乱、以税费代租、地租不明的问题，不可能通过严格的产权界定来收取地租。而土地的使用者——开发商就可以据此获取额外利润，而这，也是房地产营销机构可以大做文章的地方。 而我们给这种做法一个说法就是:城市功能优化。