城镇住房需求趋势.pdfVIP

1998年房改以来，我国房地产业进入20多年的高速发展期，全国城镇住房大幅增长，城镇人均居住面积从1998年的18.66平方米增长到了2019年的39.8平方米，居民 住房需求由住得上向提升品质转变。这客观上要求房地产业及时转型升级，分析居民住房需求趋势，有的放矢，科学进行城市规划，合理配置资源，调整城市土地供应结 构，构建多渠道多层次的住房供应体系，使更多人民群众享有更高品质的城市生活。 一、城镇住房需求总体情况分析 随着经济的发展和人民生活水平的提高，我国居民对住房的需求首先在数量上逐渐提高，人均建筑面积不断提升。同时，伴随着城镇化的发展，人口结构的变化，生 活习惯的改变，居民的住房需求呈现出明显的区域差异，户型选择也有所调整。当数量增加到较高水平时，数量的增长趋缓，对质的需求逐渐增高。 （一）总量变化情况 住房需求可以通过购买新房、购买二手房、实物安置等方式实现，其中，以购买新建商品住宅为主，在“十三五”时期约占70%，因而可以通过对新建住宅市场的分 析，了解我国城镇居民住房需求的变化情况。 1991—2020年，除了2008年、2014年外，我国住房需求总量持续增长，2020年新建住宅年销售面积15.48亿平方米，是1991年2745.17万平方米的56倍，是1998年1.08 亿平方米的14倍。从增速看，1998—2008年为稳定快速增长时期，年均增速约23%。2008年国际金融危机后住房需求增速放缓，2009—2020年年均增速约5%，期间受经 济、政策因素影响，2013、2016年出现两次较大波动。尤其2017年加强房地产调控后，增速持续放缓，年需求总量基本已达到顶部（见图1）。 （二）人均面积变化情况 城镇住房需求总量总体分为两部分：投资需求和居住需求。以后者为主，约占90%。居住需求主要包含3类：城镇化带来的新市民住房需求、城市拆迁改造带来的住房 需求、生活条件提升推动的住房改善需求。前两类相对属于被动需求，第三类更多体现居民的主动需求和居住条件的变化，主要通过城镇人均住宅建筑面积体现。 近年来，居民的住房条件得到了很大的提高，居住需求在量上基本得到了满足。从增速看，城镇人均住宅建筑面积变化与总量基本同步，1998—2008年为稳定快速增 长时期，2008年后增速放缓（见图2）。目前，人均住宅建筑面积已达中高水平，继续提升空间有限。 （三）区域分布变化情况 从人口的空间结构看，人口在城市间的分布更加集中，人口从东北、西北等区域流向东部、南部，尤其是长三角、珠三角、成渝等城市群，人口吸引力较强。与之对 应的，住房需求也出现明显的地域分化。 从新建住宅成交量各区域在全国的占比看，2002—2020年，华北、东北占比逐渐下滑，分别从14%、9.1%降至7.71%、4.17%；华东呈“V”型走势，低点为2011年的 29.1%；华南前期保持增长，高点为2017年32.3%，2020年降至30.3%；西南小幅增长，从13.4%增加至16.1%；西北整体市场规模小，发展较慢（见图3）。 从各省省会城市在全省市场占比看，2002—2020年大部分省份省会城市新建住宅成交占比下降，省内其他城市的市场发展较快，只有沈阳、长春占比上升，分别从 16.8%、48.8%上升至37.3%、56.6%。分区域看，2020年省会城市市场首位度较高的地区分别为东北45.0%、西北44.8%、西南41.3%，最低的为华东16.9%。 （四）户型面积等变化情况 随着经济条件的提高，人口结构的变化和居住习惯的变迁，住房需求在户型、面积上也逐渐变化。 2005—2019年，每年销售的新建住宅套均面积先降后升，低点为2014年104.1平方米/套，主要是前期以刚需为主，随价格上升以及家庭小型化，套均面积下降。后面 随着改善性需求的增加以及生育政策的调整，对大户型住房需求上升，套均面积随之上升。别墅公寓等高端住房市场面积2011年后逐年下降则主要是受政策影响，大面积 别墅供应减少（见图4）。 二、城镇住房需求变化的影响因素 影响住房需求变化的因素主要有经济、社会、政策3个方面。经济方面主要有城市经济发展水平、居民收入、住房价格、金融环境等；社会方面主要有人口结构，家 庭结构，生活方式，社会公共服务等；政策因素主要有税收、户籍以及相关的行业政策等。 （一）经济因素 经济发展水平是影响住宅需求的主要因素。经济实力强的城市发展机会较多，公共服务和居住条件好，对人口也具有较大的吸引力，人口流入带来新增住房需求。同 时，城市经济实力较强，居民也能获得较高的收入，相应具有较强的支付能力，改