20220824-兴业证券-地产债行业投资要点与地产债分析框架.pdfVIP

证券研究报告 地产债行业投资要点与地产债分析框架 分析师： 罗 婷（S0190515110001） 报告发布日期： 2022-8-24 1 投资要点  一、行业大周期、政策小周期下的房地产行业与房企表现  作为高金融属性、高政策敏感度的行业而言，房地产行业整体进入高波动和高度分化的新阶段。加上经过这两年的 洗礼，房企自身加杠杆的意愿走向谨慎，最为显著是房企在土拍市场的表现。  总的政策层面，主基调不变，边际缓和。地方政策上面临的问题变多，层次变多，主旨在于保护当地房地产市场。  二、公司治理与外部支持——房企经营的长期根基  房企管理层情况包括所有权及股东背景、股权结构、实控人、组织架构等层面；地方政府的外部支持包括在信用管理 层面的，也包括销售、拿地等方面的经营支持，以及融资规模、融资成本、时间长度等方面的金融支持。  三、房企站稳平衡木的核心之一——控制负债压力  在对房企进行信用资质研究和个券选择的过程中，债务层面首先需要关注表内各项债务指标，得到一个基准化的考 量；进而对房企的 “隐性负债”进行判断；最后综合考虑两类指标叠加之后，对与基准结果差异较大的房企主体进行 更细致的个体研究。 2 投资要点  四、房企站稳平衡木的核心之二——偿债能力的两个视角  现金流视角：融资性现金流与借款的情况反映房企融资能力，是房企现金流的安全边际；销售回款、经营性现金流与房企 发展战略相关，近几年房企运营中的利润率、周转率、杠杆运用均体现差异化；投资性现金流与持续的资金需求可反映现 金流出的经营性支出压力。  存货视角：存货的规模、价值、去化速度和变现难度一方面对于企业经营与融资能力而言意义重大。另一方面，从违约回 收率的角度考虑，存货角度也是考量偿债能力的重要因素。  五、地产债违约压力上行，现阶段信用增信方式在陆续推出  去年以来，地产债板块无论是直接违约或者是间接的展期问题频频发生。而到了今年，这种现象愈演愈烈，并且涉及企业 的信用等级在向上