保障房REITs怎么看.pdfVIP

2022 年08 月25 日 在政策层面加速推进保障性租赁住房 REITs 项目落地的背景下，三单保障性租赁住房 REITs 均于8 月19 日前完成发售。三单保障房REITs，华夏北京保障房REIT、中金厦门 安居 REIT 和红土深圳安居 REIT 的网下投资者配售比例仅0.77%-0.94%，公众投资者 配售比例也仅0.39%-0.69%，在缺资产的环境下，保障房REITs 的认购热情再度刷新公 募 REITs 产品记录。本文将从基本面的角度入手，探讨保障性租赁住房 REIT 该如何分 析，以及三单保障性租赁住房REITs 的投资价值分析。 一、保障房REITS 介绍 1.1 保障房介绍 2019 年住建局工作会议中，首次提出“政策性租赁住房”，明确要重点发展政策性租赁 住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。政策性租赁住房可进一步划分为保 障性租赁住房、公共租赁住房及人才租赁住房。 其中，保障性租赁住房为在 2021 年国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住 房的意见》中首次提出。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的 住房困难问题，以建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市 场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基 本的原则合理确定。保障房主要特点在于面向新市民、青年人群体，解决了城市流动性 大背景下产生的突出住房问题，他们有一定的经济能力不满足公租房条件，但又承受不 起大城市的买房压力。部分城市进一步限制了保障性租赁住房的最高租金，比例在 80%-90%不等，部分城市亦限制了租金年涨幅。保障性租赁住房有利于解决在各城市 中生活、工作但无住房人群、新就业大学生、青年人等新市民群体的阶段性住房困难问 题，是缓解城市居住矛盾的重要途径之一。2021 年7 月，国务院办公厅发布了《关于加 快发展保障性租赁住房的意见》，首次突出强调了保障性租赁住房的概念。2022 年 1 月20 日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确2022 年我国全年将建设筹集保障性租 赁住房240 万套（间），相较2021 年同比增长156%。根据住建部统计，重点40 个城 市在2022 年和“十四五”期间分别计划筹集建设保障性租赁住房190 万套和650 万套。 保障性租赁住房的建设和运营将成为十四五期间一个重要工程进行推进。 图表1：保障房租金价格标准 P.4 2022 年08 月25 日 各城市关于加快发展保障性租赁住房的实施意见、 公共租赁住房重点保障对象是城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件的地 区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员 纳入供应范围。公共租赁住房在申请、配租、租后管理相关方面也有一定的制度安排。 人才租赁住房是对公共租赁住房的补充，对产业的发展和人才的引进提供支持，各地的