城市规划与城市开发建设.pptVIP

5—3 道路通行能力，是指一条道路在单位 时间内，在正常气候和交通条件下，保证 一定速度安全行驶时，可能通过的车辆或 行人数量。 一个车道的理论通行能力NP为 NP = 3600v / L = 3600 /(L / v) = 3600 / ti 房地产又称不动产,是房屋和土地两种财产的合称; 房产是指建筑在土地上的各种房屋;地产是指土地(含水面、海域)及其上下一定的空间,包括各种基础设施、地面道路等。 一、房地产经营的概念 (一)房地产、房地产业及房地产经营 由于在物质形态上,房产总是与地产联结为一体,“房依地建,地为房载”,房地产不可分离;在经济形态上,从房屋建筑开始,到房地产的买卖、租赁、抵押、典当、赠与等各种活动,房产和地产表现为内在的整体性和不可分割性,所以房产和地产合称为房地产。 房地产经营是房地产业经济活动的中心,是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有目标、有组织的经济活动。房地产经营包括房产经营、地产经营和服务经营。 其中，房产经营主要指对城市各种房屋,如厂房、住宅及商业等用房进行的建造、维修、租赁、买卖等经济活动，一般由房地产企业进行。 地产经营指对土地的勘测、维修、整治以及土地平整、建筑物拆除、地下管线铺设等土地开发活动。 服务经营是指房地产开发企业在开发建设和经营管理过程中,在人们对房屋的使用过程中,所提供的一系列经营性服务活动,如房地产开发、投资咨询和价值评估;“拆迁、安置”服务;换房服务;房屋修缮、装饰服务等的总称。 (二)房地产经营的特征 房地产属于不动产， 其生产周期长 房价和地价相互包含 房产和地产的权属转让 必须符合国家法规 房地产经营的特征 (三)房地产经营的作用 是国民收入的 重要来源 国民经济发展 提供了基本的 物质基础 的发展有利于 建立和完善 社会主义市场 经济体系 具有较强的 投资导向作用， 能够促进 产业结构的 合理化 有助于扩大 对外开放，引进外资 据统计，2004年中国房地产业新设外商投资企业1767家，合同外资金额亿美元，实际使用外资金额亿美元。这意味着房地产业已经连续3年成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资行业。 类别 城市规划 房地产开发经营 性质 目标 发展战略 空间 效益 政府行为 企业行为 维护公共利益,保障公民和法人的合法权益, 促进城市全面发展 追逐利润最大化 从宏观的角度分析城市的发展条件, 确定城市的发展方向 从微观的角度考虑企业的发展 整体的空间结构组织 和各类用地功能的配置 从局部考虑 项目的区位选择 经济效益、社会效益和 环境生态效益的相互统一 开发项目、开发宗地或 企业的经济效益 听取市民的反馈意见, 满足大多数市民的需要 搜集市场信息, 适应市场的需要 考虑长远的和远景的效果, 并兼顾近期的发展建设 注重近期的效果 时间 信息反馈 侧重点 二、城市规划与房地产经营的关系 (一)城市规划和房地产开发经营的比较 与房地产开发行为直接相关的大法主要有四部: 中华人民共和国土地管理法》;《中华人民共和国城市规划法》;《中华人民共和国城市房地产管理法》;《中华人民共和国建筑法》;《中华人民共和国行政许可法》。 “房地产法”第二十四条明确规定: 房地产开发必须严格执行城市规划按照经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。” （二）城市规划对房地产开发经营的影响 影响 2.城市规划引导房地产开发，降低投资经营风险 1.城市规划是房地产开发经营的依据和指导 3.城市规划对房地产开发经营的法律控制性 （三）房地产开发经营对城市规划的影响 影响 不同经济体制下的城市规划模式的比较 政府公对公的时候多 一定时期内某城市的理想蓝图 单一行政指令 体现政府意志，难免主观、保守、刚性 封闭、低效、成果要“注意保密” 只注重政府计划完成，一段时期的终极目的 计划经济下的城市规划 “各级政府所做的国民经济计划” 规划管理对象 规划时空范围 规则管理手段 规划观念 规划方法变化 规划内容 变化方面 规划依据 强调科学分析，立法监督、 公众参与、高新技术手段 法律、经济、教育、 行政等手段并举 市场经济转型下 的城市规划 更关注经济和社会发展过程 及社会公平，环境保护 强化大区域观、注重可持续性 对象多样化，注重 多方利益的平衡 “各级政府所做的国民经济规划”和 “看不见的手”（市场调节机制）