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内部控制规范在房地产开发企业“阶段性担保”的应用 　　摘要：在商品房预售制度下，商业银行会要求房地产开发企业为商品房购买客户申请的按揭贷款提供阶段性连带责任保证。文章将从“阶段性担保”入手，分析其中存在的风险，进而使用内部控制来规范“阶段性担保”管理，从而改善担保业务流程，降低担保业务风险。 　　关键词：阶段性担保;内部控制;房地产开发企业;应对措施 　　一、房地产开发企业“阶段性担保”的由来 　　现金流对资金密集型的房地产开发企业来说特别重要，尤其在近几年房地产调控政策的压力下，房地产行业资金面渐趋紧张，逐渐把工作重点放在如何加快销售回款上。在现行的商品房预售制度下，房地产开发企业通常在取得商品房预售许可证后会按照商业银行政策和房地产行业的经营惯例，由房地产开发企业为购房客户向银行申请的商品房按揭贷款提供阶段性连带责任保证。“阶段性担保”的担保期限从保证合同生效之日起，至商品房购买房客户取得所购商品房的《不动产产权证书》（既“小产证”）及抵押登记手续办妥后并将《不动产登记证明》（既“房屋他项权证”）交付银行执管之日止。 　　二、“阶段性担保”对房地产开发企业的主要风险 　　“阶段性担保”制度的创立，解决了银行在购房客户未取得不动产登记证之前，虽无法办理以银行为抵押权人的抵押权证，但可在办理预购商品房抵押权预告登记时通过要求房地产开发企业提供阶段性担保来应对风险敞口期的问题，加快了房屋买卖的进程。但对于房地产开发企业来说从办理不动产所有权初始登记（即“大产证”），再由购房客户向商品房所在地不动产登记中心提交相关资料申请办理“小产证”、换取“房屋他项权证”。这个时间往往会由于各方面的原因比正常预期时间拖延，甚至有些项目在交房后数年仍未能办理“小产证”。鉴于预购商品房是期房，虽然已经办理了预购商品房抵押权预告登记，但考虑到该期房是否能够如期竣工，银行是否能够顺利取得正常的担保物权，以及在商品房竣工之前购房客户是否按合同约定正常履行还款义务等情况都是存在未知的变数。房地产开发企业为尽早回收资金减轻压力则又必须遵循银行提供的合同文本中关于“阶段性担保”的格式条款。在房价持续上涨的前提下，上述情况发生的概率极小，但近年来国家坚持房子是用来住的、不是用来炒的，近期房价上涨预期并不明确，若再结合当前经济状况，购房客户的供款能力下降、购房客户“弃房断供”的可能性在增加。因此，房地产开发企业所提供的“阶段性担保”将导致自身承担保证责任的法律风险大幅增加，甚至还不可控。 　　三、内部控制规范在“阶段性担保”业务的主要作用 　　公司主要業务之一为商品房开发业务，对持有的三个住宅地块分五期进行开发，在每一期的商品房预售阶段都会遇到大量的“阶段性担保”业务，所以该业务始终是公司管理的重点。按照国家财政部等五部委对国有大中型企业需要建立企业内部控制规范体系的要求，公司根据《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制配套指引》，重新对“阶段性担保”业务的流程进行了详细分析，并对各环节的风险关键控制点进行了识别和梳理。发现“阶段性担保”业务活动存在的主要风险，首先是对“阶段性担保”申请人的资信状况未进行调查，审批不严或越权审批，可能导致企业担保决策失误或遭受欺诈。其次是对“阶段性担保”业务在审计报告表外信息披露中未进行或有事项信息披露，可能存在掩盖经营风险并误导对审计报告中会计信息有需求的投资者、债权人等各类使用人。再次是对被担保人（购房客户）出现拖延办理“小产证”或换取房屋他项权证、“弃房断供”等状况监控不力，应对措施不当，导致企业承担法律责任。 　　根据风险分析结果，公司重新调整并颁布了《阶段性担保管理制度》，绘制业务控制流程图、编制风险控制矩阵。制度不仅对“阶段性担保”业务流程的各个环节进行了详细的区分，还对各环节关键控制点落实应对控制措施，同时针对“阶段性担保”以审批环节为起始与一般担保业务以受理申请环节为起始的不同，在流程上的顺序做出了调整。 　　（一）审批环节关键控制点及应对措施。公司应当建立担保授权和审批制度，重点关注及应对措施：在此环节“阶段性担保”业务与其他担保业务的不同之处在于其有三特定一不特定的特点。（1）特定的项目：担保项目是经上海市房管部门批准取得预售许可证的，该项目还需符合国家法律法规和公司担保制度。（2）特定的合作银行：能够给予按揭贷款额度的商业银行的具体名单。（3）特定的最高担保限额：按项目可售建筑面积和销售均价估算项目销售金额，再根据上海市首套房首付比例政策（35%）估算全部购房客户均需进行按揭贷款的最高担保限额。（4）不特定的对象：预售商品房购买客户为符合上海市限购政策的不特定对象。根据已经制定的担保授权和审批制度，“阶段性担保”业务的审批属于重大