资产评估第二章.pptVIP

三、重置成本的计算 1．直接计算法：又称细节分析法，加和法、重置核算法，根据被评估资产所耗用的直接材料、直接人工的数量和现行价计算重置成本的方法。 直接成本：实际耗用建筑安装材料、人工、机械设备。 间接成本：包括设计工程费、现场间接费、行政管理费。 第三十页，共六十二页。 例题 评估资产为一台2年前购置的机器设备，据了解，该设备目前尚无替代产品。该设备帐面原值10.2万元，经查资料，该设备当时买价8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元。间接成本0.2万元。根据对同类设备调查，现在购买价、运杂费、安装费中实际成本分别上涨 20%，80%， 40%，间接成本占直接成本比不变，评估该资产的重置成本。 第三十一页，共六十二页。 解答 直接成本=8（1+20%）+1.6（1+80%）+0.4（1+40%）=13.04万元 间接成本=13.04*0.2/（8+1.6+0.4） =0.26 重置成本=13.04+0.26=13.3（万元） 第三十二页，共六十二页。 2.物价指数法 重置成本=资产原始成本*（评估基准日的同类资产定基物价指数/资产构建时同类资产定基物价指数） 定基物价指数：a1/a0， a2/ a0 ，a3/a0 ，a4/ a0 ，a5/ a0 ….. 环比物价指数：a1/a0， a2/a1 ，a3/a2 ，a4/a 3，a5/a 4……. 二者之间关系： 例题：见教材P24。 第三十三页，共六十二页。 3.功能价值法 功能价值法也称功能成本法。 被评估资产的重置成本=待评估资产的生产能力*（参照物的重置成本/参照物的生产能力） 第三十四页，共六十二页。 四、重置成本法的优缺点 1．优点：评估出来的价值接近实际，能够较真实、准确地反映资产的时间价值。有利于单项资产和特定用途资产的评估，多适用于无参照物不易计算未来收益的资产。 2.缺点：计算繁杂，找到可比的参照物比较困难，判断资产贬值依赖于专业人员的经验和判断力。 第三十五页，共六十二页。 第四节 收益现值法 一、收益现值法及其应用范围 1、收益现值法：是指通过评估资产在未来经营中的预期收益，并按社会基准收益率折现，从而确定资产价值的一种评估方法。 表示为：资产的重估价值=该资产预期收益现值总额 第三十六页，共六十二页。 2、收益现值法的前提条件 被评估对象必须是经营性资产，具有持续获利能力； 被评估资产的未来收益必须能用货币衡量； 资产所有者所承担的未来经营风险也必须能用货币加以衡量； 第三十七页，共六十二页。 3、收益现值法适用范围 适用于整体评估和可以预测企业未来收益及单项资产的评估，特别适用于无形资产的评估。 第三十八页，共六十二页。 二、收益现值法的评估程序 1．搜集验证资产的有关经营、财务状况的信息资料； 2．计算和对比分析有关的收益、费用指标及其变化趋势； 3．预测资产的预期资产净现金流，分析风险和确定适当的折现率； 4．估算被评估资产的未来收益价值； 5．计算预期收益现值； 6.确定资产的评估价值； 第三十九页，共六十二页。 三、收益现值法的计算 基本公式： 1．有期限的收益计算方法。 例题：某公司专用技术预计可用5年，预计未来五年收益分别为40万元,42万元，44万元45万元， 46万元，年折现率为12%，计算收益现值。 解：P=40/(1+0.12)+42/(1+0.12)2+44/(1+0.12)3 +45/(1+0.12)4+46/(1+0.12)5 =155.22(万元) 第四十页，共六十二页。 2．无期限收益的计算方法 a.永续年金法：P=B/i b.递增收益折现法: P=F1/(i-g)=F0(1+g)/(i-g) ( gI) F1表示第一年收益额。 F0表示基年收益额。 i表示折现率。 g表示收益额固定增长率。 第四十一页，共六十二页。 3．分段法（未来收益不等额的情形） 例题：预计某企业未来５年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元、12万元、14万元、15万元，假定该企业可以永续经营下去，且从第六年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，计算该企业持续经营下的价值。 解：15*0.9091+13*0.826+12*0.7513+14*0.6830+15*0.6209+0.6209*15/0.1 =145万元。 第四十二页，共六十二页。 四、收益法中各项指标的确定 收益法中的主要指标有三个，即收益额、折现率或本金化率、收益期限。 1、收益额是指资产使用带来的未来收益期望值，通过预测分析获得的。收益额构成有三种不同的观点：税后利润；现金流量；利润总额。